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1億円 築10年のRC物件に投資した場合の注意点

2013-05-11

2006、2007年に流行った、
レバレッジ、ばりばりの典型的な
投資をした場合、今後どうなるか?

 

 

シミュレーションしてみました。

 

 

条件は

取得年度       2007年
物件購入価格 100,000,000円

 

 

建物価格 40,000,000円
土地価格 60,000,000円
自己資金 10,000,000円
借入金  98,264,500円

 

 

物件取得費用 8,264,500円

 

 

ローン支払方法 元利均等返済
ローン年数 30年
ローン金利 2.5%

 

 

物件構造 RC造
築年数 10年

 

 

収入(年)
9,999,996円

 

 

表面利回り
10.00%

 

 

管理維持費合計
2,179,992円

 

 

実質利回り
7.82%

 

 

ネット収入(年)
7,820,004円

 

 

年収は1000万円程度
課税所得 500万円

 

 

さて、この投資をした場合
今年(2010年)の

 

 

キャッシュフロー
2,160,849円

 

 

税引き後キャッシュフロー
1,452,967円です。

 

 

税金を払っても150万円近く
お金が残ります。

 

 

悪くないですよね。

 

 

さて、ここからがRC物件に
投資する場合の注意点です。

 

 

2011~2030年までの
税引き後キャッシュフローを
確認すると注意点がよくわかります。

 

 

2011  1,340,767円
2012  1,305,865円
2013  1,287,677円
2014  1,108,348円
2015  1,085,746円
2016  1,062,476円
2017  1,038,522円
2018  1,013,861円
2019   988,474円
2020   962,339円
2021   935,434円
2022   907,739円
2023   879,230円
2024   849,882円
2025   819,672円
2026   788,576円
2027   756,568円
2028   723,622円
2029   689,712円
2030   654,810円

 

 

『え~、毎年減ってるなんで?』

 

 

これが、RCに投資した場合の
典型的な例です。

 

 

理由は

 

 

 ◆ 減価償却費の減少 ↓

 

 

 ◆ 元金支払分の増加  ↑

 

 

 ◆ 減価償却費 = 経費対象

 

 

 ◆ 元金支払分 = 課税対象

 

 

つまり、税金支払が増えるために
税引き後キャッシュフローが
減っているということです。

 

 

減価償却費の
2011~2030年の推移をみると

 

 

2011 1,379,487円
2012 1,318,803円
2013 1,318,803円
2014  769,231円
2015  769,231円
2016  769,231円
2017  769,231円
2018  769,231円
2019  769,231円
2020  769,231円
2021  769,231円
2022  769,231円
2023  769,231円
2024  769,231円
2025  769,231円
2026  769,231円
2027  769,231円
2028  769,231円
2029  769,231円
2030  769,231円

 

 

元金支払分の
2011~2030年の推移は

 

 

2011  2,462,024円
2012  2,524,285円
2013  2,588,121円
2014  2,653,570円
2015  2,720,674円
2016  2,789,477円
2017  2,860,018円
2018  2,932,344円
2019  3,006,498円
2020  3,082,528円
2021  3,160,481円
2022  3,240,403円
2023  3,322,345円
2024  3,406,364円
2025  3,492,506円
2026  3,580,825円
2027  3,671,379円
2028  3,764,224円
2029  3,859,415円
2030  3,957,014円

 

 

このように、

 

 

経費化できる
『減価償却費減少↓』

 

 

課税対象となる
『元金支払分上昇↑』

 

 

する為、年々税金支払いが増えていきます。

 

 

基本的に、RCへの投資は同じ動きになります。

 

 

この点を十分にシミュレーションした上で
RCへの投資準備をする必要があります。

 

 

また、長期的な視点では、

 

 

 ◆ 物件の入れ替え

 

 

 ◆ 物件の売却

 

 

なども考える必要があります。

 

 

何度も、何度も出口を考えながら
不動産投資をする必要性をお伝えするのは、
このような理由があるからです。

 

 

ぜひ、この機会に具体的な物件を使って
その物件がどのような推移になるか
シミュレーションしてください。

 

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