不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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10年後の物件価格が瞬時に分かる方法

2015-10-04

先日、投資家さんから

 

 

「アセットランクシミュレーターの売却設定欄に

 

 

家賃収入から売却額を割り出す
という項目があります。

 

 

どのように使ったらいいのでしょうか?」

 

 

こんなご質問をいただきました。

 

 

この機能の使い方を覚えると

 

 

『瞬時に所有物件がいくら位で売却できるか』
分かるようになります。

 

 

投資物件を売却しようと考えた時
売却相手はどんな人か?

 

 

ほとんどの場合

 

 

『投資家』です。

 

 

では、売却相手である
投資家が気にすることは何か

 

 

『その物件の利回りは何%か?』です。

 

 

この思考回路から逆算して
物件がいくらで売れるか?

 

 

を割り出すのが

 

 

家賃収入から売却額を割り出す
という方法です。

 

 

例えば、大塚さんが

 

 

10年前に

 

 

物件価格:1億円
家賃:1,000万円

 

 

で購入した物件の売却を考えているとします。

 

 

10年後の現在の家賃は、
物件が古くなったこともあり900万円です。

 

 

ただ、周辺の開発が進み

 

 

周辺物件の利回りは10年前
10%だったものが9%に上昇しています。

 

 

この時、想定される売却価格は

 

 

900万円÷9%=1億円

 

 

となります。

 

 

10年の老朽化で物件自体の価値は下落しましたが
付近の発展で購入価格と同じ程度で売却できそうです。

 

 

このように、現在の家賃収入を相場の利回りで
割り戻して物件の価値を推測することができます。

 

 

アセットランクシミュレーターでは

 

 

・売却予定の年を入力

 

 

 

 

・家賃から売却額を割り出す(キャップレート)
の項目を選択

 

 

 

 

・周辺地域の平均表面利回りを入力

 

 

で計算できます。

 

 

この際、計算に使われる家賃は
売却年の家賃が使われる為、
正確に売却価格を計算できます。

 

 

積算価格から売却価格を考える方法と
比較すると、売却する相手の心理状態も
考えた上で価格を決定する為

 

 

より、現実に近い売却価格が想定できる
便利な方法です。

 

 


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