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20年後の利回り目標を決める方法

2013-12-21

表面利回り15%以上の物件が欲しいな
という言い方をよくします。

 

しかし、表面利回り、実質利回りは

 

『いま、この時点だけしか表すことの
 できない利回りです』

 

不動産投資は20年、30年におよびます。

 

長期の投資期間を考えると、投資期間を
通しての利回りを確認する方法
を知っておく必要があります。

 

投資期間を通しての利回り
を表す指標がIRRです。

 

 

IRRは、物件取得⇒売却までの
期間通しての利回りを1年あたりの
平均利回りにした数値です。

 

例えば
1000万円で物件購入
     収入

 

  
1年目  100万円
2年目   90万円
3年目   80万円
 ↓
9年目   80万円 
10年目    70万円

 

1年目の利回りは10%ですが、
10年目の利回りは7%です。

 

物件を購入した当時の10%の
利回りだけを基準にする意味が
あるでしょうか?

 

 

長期間におよぶ不動産投資の場合
単年度だけの利回りを考えても
あまり意味がありません。

 

 

そんな時に役立つのがIRRです。

 

 

上記物件のIRRは『8.36%』です。

 

 

10年間の1年あたり平均利回りは
8.36%だよということです。

 

 

IRRはエクセルのIRR関数を
使用することで計算できます。

 

 

不動産投資の利回りを考える場合
単年の利回りではなく、長期間の
平均利回りで考えることが重要です。

 

 

次回メールで、IRRの目標値を
どうのように決定したらいいかについて
お伝えします。

 

 

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