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3つの出口戦略で絶対に確認すべき指標

2019-02-25

 おはようございます。 
      
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
  
 確定申告は終わりましたか?

 

 私は、いつも、ギリギリに
 なってしまうので
 今年は、早めにと思い
 今週提出してきました。

 

 早くできたのは、申告書類を
 WEB上で簡単に作成
 できるようになったのも
 大きいなと思います。

 

 お役所が作ったシステムとしては
 分かりやすく、使いやすい印象です。

 

 以下からアクセスできます。
     ↓
 確定申告書等作成コーナー 

 

 来年も、これ位の時期に
 完成できるように
 日頃から準備したいと思います。

 

 

 さて、今日は出口(売却)戦略時に
 必ず確認しておきたい3つの
 指標について書きます。

 

 最近、大家さん、投資家さんと
 話していると

 

 「出口戦略を考えず
 投資を続けている」

 

 方が多いと感じます。

 

 本当にもったいないです。

 

 

 このメールセミナーでも
 何度もお伝えしていますが

 

 順調に家賃収入があっても
 出口で失敗すれば
 それが吹き飛びます。

 

 また、

 

 「ずっと所有するつもりだから」

 

 という方もいらっしゃいますが

 

 ▼デッドクロス
 (元金支払>減価償却費)
 となり税金支払が多くなる

 

 ▼老朽化により修繕費が
 過大にかかる

 

 日がいずれ訪れます。

 

 そんな日が来る前に
 売却を検討する方が
 有利に働く場合が多いです。

 

 ぜひ、可能ならば投資する前に
 そうでなければ、早い段階で
 出口(売却)した場合に

 

 どのような結果になるのか
 確認していただければと思います。

 

 

 出口(売却)時に確認すべき
 指標は、最低3つです。

 

 1.返済CF<売却CF

 

 2.自己資金回収率(額)

 

 3.IRR

 

 の3つは最低でも
 確認しておくべき指標です。

 

 

 まず、「返済CF<売却CF」であるかは
 安全性を確認する為に必須です。

 

 CF(キャッシュフロー)ベースで
 基準を超えない場合

 

 売却する際に、自己資金を
 追加して返済する必要が
 出てしまいます。

 

 万が一の場合、返済できない為
 売却もできない状態になります。

 

 こうなるとデフォルト
 という最悪の事態も頭をよぎります。

 

 「返済CF<売却CF」は
 絶対にクリアしておく必要があります。

 

 

 ちなみにアセットランクシミュレーター
 では、「物件の売却」で売却予定あり
 を選択してシミュレーションできます。

 

 もし、売却価格の勘所が無い場合

 

 売却予定年度を購入年月の
 10~15年後で入力した上で、

 

 購入時の表面利回の
 ⁺0.5~1.5%程度を足した数値を
 以下の欄に入力して確認してください。

 

物件の売却部分の画像

 

 プラチナID以上の
 機能にはなりますが

 

 以下のようなコメントで
 売却のCFで返済が可能か
 確認できます。

 

売却CF>返済CFの画像

 

 以上の基準をクリアしたら、
 次に確認すべき指標は

 

 

 2.自己資金回収率(額)

 

 です。

 

 投資時に投入した
 自己資金を売却後に超えて
 いるか確認するものです。

 

 もし、超えていない場合は
 投資をせずに、貯金して
 いた方が良かったことに
 なります。

 

 これも、不動産投資をする
 からには、絶対に超える
 必要のある基準です。

 

 自己資金回収率(額)についても
 コメント機能や収支詳細機能で
 簡単に確認できますので
 確認してみてください。

 

 

 ここまで、2点は

 

 出口(売却)時に最低限、
 超えておきたい基準です。

 

 最後に、残ったのはIRRです。

 

 IRRは、出口(売却)を加味した
 投資成績を確認するのに
 もっとも、使いやすい指標です。

 

 少し、長くなりましたので
 次回に、続けます。

 

 

 


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