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J-REITと不動産投資(現物)どちらが得か

2019-03-06

 不動産投資と考えると

 直ぐに現物の投資を考えます。

 

 しかし、気軽に投資できる

 J-REITに投資するのも

 立派な不動産投資です。

  

 

 日経新聞にこんな記事が

 ありました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 REIT、19年の分配金4%増

 賃料上昇や物件売却で 

 

 不動産投資信託(REIT)で、

 株式の配当に相当する

 分配金の伸びが続く。

 

 2019年は18年に比べ4%増の

 2644億円になる見通し。

 増加は8年連続だ。

 

 ・・引用終わり・・

 

  

 分配金は順調に伸びている

 ようです。

  

 ただ、分配金が増加したから

 といって、利回りが増加する

 わけではありません。

  

 

 以下のグラフは

 J-REITの平均利回り推移の

 グラフです。

  

  

 J-REIT利回推移(税金調整前)

 出所)三井住友トラスト基礎研究所

   

  

 記事のように分配金は

 毎年、上がっていますが

  

 1単元の購入価格も上がって

 いますので利回りは低下傾向です。

  

 現状は3.7%程度でしょうか。

  

  

 さて、では、

 「J-REITと不動産投資

  どちらが得か」

 を考えてみます

  

 

 基本的には不動産投資(現物)

 の方が得(利回りが高い)

 でなければおかしいです。

 

 理由は、現物の不動産投資の方が

 一般的にリスクが高く

 手間が掛かるからです。

 

  

 下に、J-REITへの投資と

 現物に投資した場合の

 比較表を記載しました。

  

  

項目 現物投資 J-REIT
流動性 低い 高い
空室
リスク
高い 低い
運営の手間 多い ない

 

 

 現物投資の方が

 面倒くさい投資になります。

 

 その手間の分は多めに

 キャッシュフロー(CF)を

 手に入れなければ意味が

 ありません

 

 

 稀に、CF/自己資金の利回りが

 J-REITを切って

 運営されている

 投資家さんもいますが

 

 目的が明確に資産防衛など

 である場合以外はNGです。

 

 

 さて、上のグラフの

 利回り推移は税引前の物

 ですが実際の手取りである

 税引後CFではどうでしょうか。

 

 

 J-REITへ投資する人の

 税率は基本的に所得に関係なく

 一律「20.315%」です。

 

 

 下の表は、税金を

 考慮したグラフです。

 

 

 J-REIT利回推移(税金調整後)

  出所)三井住友トラスト基礎研究所

 

 

 利回りが3%切る位まで

 下がります。

  

 ただ、税引後になると

 もしかすると

 

 現物の場合

 その他の所得が高い場合に

 所得税が累進課税になる為

  

 現物とJ-REITとの利回りが

 逆転する方も現れるかも

 しれません。

  

  

 現物に投資するか検討する際にも

 不動産投資シミュレーションを

 した後に

  

 J-REITの利回りと

 比較した場合に

  

 どの程度プレミアム

 (利回りが高いか)が

 付いているのか

 確認するといいと思います。

  

 実は、気軽にできる

 J-REITの方が良かった

 ということになったら

 目も当てられません。

   

   

 不動産投資の収益性を

 考える際に目安になる

 利回りですので

 覚えておくと便利です。

 

 


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