不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産投資のシミュレーション手順(売却分析編)

このページでは、出口(売却)までを考慮した不動産投資シミュレーションをするポイントについて書いています。このページでご紹介するシミュレーションは「不動産投資のシミュレーション手順(初回分析編)」及び「不動産投資のシミュレーション手順(家賃下落等考慮編)」が完了している前提でご紹介しています。まだ、お済でない場合は各ページをご確認ください。

1.物件一覧画面~時系列情報入力画面
ご紹介するシミュレーションは、「初回分析編」及び「家賃下落等考慮編」でご紹介したシミュレーションを完了後に行うことをお勧めします。理由は、物件のコピー機能を使って入力の手間を省ける、出口(売却)を考慮しなかった場合と比較できる為です。もし、コピーする件数が足りない場合、こちらから件数を増やすか、エクセルへのエクスポート、印刷機能を使ってこれまで行ったシミュレーションを保存後に上書きしてご利用ください。
 
物件一覧画面のシミュレーションのコピー機能
 
基本情報入力(売却分析)
時系列情報入力(売却分析)       
 
 
※①などの〇囲みの数字は画像内の数字を表しています。
 
不動産投資の成否は、売却(出口)を迎えるまで分かりません。「初回分析編」「家賃下落等考慮編」では売却を含めたシミュレーションは行っていませんでした。ここでは、非常に重要な売却を考慮したシミュレーション方法についてご説明します。
 
まず、「家賃下落等考慮編」で行った物件を①「コピー」して分析を開始します。「初回分析編」で行ったシミュレーションを利用(コピー)して分析を行っても良いですが、より、現実に近いシミュレーションを行う為に「家賃下落等考慮編」を利用することをお勧めします。
 
「基本情報入力画面」の「物件の売却欄」で②「売却予定あり」を選択します。③「売却予定年度」には任意の売却予定年度を入力します。もし、ご自分なりの売却予定年度を思いつかない場合、デッドクロスが起こる年を入力して分析をしてみてください。デッドクロスの発生する年は、「初回分析編」 「家賃下落等考慮編」の分析結果のコメント欄に表示されています。

 
④「家賃から売却額を割り出す」を選択します。この欄には、都心に近い物件は、現在の表面利回り⁺1程度、地方の物件では⁺2%程度をした利回りを入力します。例えば、現在の表面利回り8%の場合、9~10%を入力します。
 
ここまで入力出来たら⑤「次へ」を押します。
 
「時系列情報入力画面」へ遷移します。この画面では入力する項目はありませんので⑥「次へ」を押します。
2.分析結果
 
 分析結果(売却分析)

 
「分析結果」が表示されます。最低限、確認する必要がある項目は赤下線が引かれた項目です。
 
1.自己資金+αいくら回収できるか。
 
2.売却CFで借入を全て返済できた上で +αいくら手元に残るか。
 
3.IRR(売却まで含めた自己資金に対する利回り)は何%か。
 

※IRRは地域、構造等の物件によって期待利回りが異なりますが、最低でも5%は超えることが望ましいです。

 

 

いずれも、プラスになっていることが絶対条件です。もし、マイナスの項目がある場合は投資を行うかの見直しが必要です。

3.グラフ画面
 
分析結果画面の「グラフ表示」ボタンを押すことでグラフを確認できます。

 不動産投資シミュレーショングラフ画面(売却分析)
       

グラフ画面では

 
1.保有期間別によりにIRRがどう変化していくか
 
2.売却価格の変化でIRRがどう変化していくか
 
3.自己資金の変化でIRRがどう変化していくかを確認できます。

 

IRRがマイナスになってしまうポイントはどこか。目標のIRRに到達するのはどこのポイントなのかなどを一目で確認できます。売却戦略を立てる際の役立てられます。

 


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