かぼちゃの馬車から再起する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、プロ野球を見てきました。
応援しているチームは
負けてしまったのですが
相手チームのホームランが
物凄い勢いで、私の近くに
飛んでくる場面がありました。
「ホームランボール」 と思って
手を出したのですが、
グルンぐるん、不規則な回転をしながら、
すごい速さで近づいてくるのを見て
すぐによけました。
久しぶりに、近くでプロの球を見たんですが
絶対に、手を出してはいけないですね。
間違いなくケガします。
ホームランボールは欲しかったんですが。
ちなみに、ボールは2列後ろの
10歳位の女の子がゲットしました。
さて、7月21日のメルマガでかぼちゃの馬車
から復活する 方法について書きました。
バックナンバーはこちら
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この記事の中で、
自己破産せずに、再起する方法として
1. 銀行に返済を猶予してもらい
インフレで実質の借金が減るのを待つ
2. 自己資金で借入を返済又は
他の収入で返済を続ける
3. 予定されたサブリース賃料と同等以上
で入居者募集を行い、それを維持する
4. 借入を返済できる値段で買ってくれる人
を探す
5. 他の物件を月々の返済が出来るまで
買い進める
の1～4についてご紹介しました。
今日は、一番現実的な方法である
5. 他の物件を月々の返済が出来るまで
買い進める
について書きます。
この方法は、悪い物件に投資してしまった
場合に よく使われる方法ですので
参考になると思います。
まず、結論から書くと、こんなイメージです。
※ARSの複数物件合計計算機能を使用
上記画像の2019年～2023年の部分を
ご確認ください。
■ 2019年 かぼちゃの馬車物件のみ
空室率35%の収支
■ 2020年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件購入
■ 2021年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件追加購入
■ 2022年 物件価格500万円
表面利回14.04%の物件さらに追加購入
■ 2023年 税引後キャッシュフロー黒字化
この方法は、
・ 家賃収入が借入を超えない赤字CF状態
・ 銀行からの借入困難
・ 自己資金は少額
の時に生き残る、唯一の方法と
言っていいと思います。
どんな方法かというと
「利回りの高い築古物件を、安価な
リフォームで入居者が入るレベルにして
高利回りで粗悪物件の借入を返済する」
今回のシミュレーションの場合、
500万円の築古物件を3年かけて3件購入、
1件毎に50万円のリフォーム費用をかけて
リフォーム
表面利回り約14%の家賃で入居者が
見つかるレベルの価値まで
引き上げるという方法です。
また、かぼちゃの馬車物件も
入居率65%程度に保つ努力も必要です。
かぼちゃの馬車から自己破産せずに
復活するにはこの方法が一番現実的です。
銀行の借入が使えない状況で、
1年毎に約600万円（諸経費込）
用意できるならば、努力次第で可能です。
今回は銀行借入一切不可能な状況での
シミュレーションです。
借入可能ならば、また、違った戦略を
立てることが可能です。
異なった物件を合計してシミュレーション
することで様々な視点で投資戦略を
考えることが可能です。
取引価格・公示地価検索システムに推定価格機能を追加 
