クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から5,121人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

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不動産投資で純資産額をシミュレーションする方法

資産運用として不動産投資をする場合、もっとも重要なのは純資産はどのように推移するかです。

 

一般的によく使われる表面利回り、キャッシュフロー等の不動投資指標も純資産がどの程度効率よく推移するかを計測するための道具です。

 

不動産投資で重要な純資産の推移をシミュレーションする際に便利な2つの指標をご紹介します。

 

 

 

 

資産運用では純資産が重要

 

 

一般的に純資産は外部リンクで紹介されているようなものを想像します。しかし、不動産投資シミュレーションの段階ではもっと簡易的に捉えるもので十分です。

 
外部リンクでご紹介した本来の税務や会計的な純資産とは異なりますが、今回はキャッシュフローベースで検討する方法をご紹介します。投下した自己資金が、最終的に実際にキャッシュとしてどの程度の増加するか分かりやすいからです。
 
不動産投資で純資産を増やしていく経路は2つです。
 

1. 1.インカムゲイン（家賃収入）
2. 2.キャピタルゲイン（売却収益）

 

また、不動産投資を資産運用目的行う場合、

 

1. 1.純資産の推移
2. 2.必要だった時間と効率性

 

の2つを分析しておく必要があります。

 

 

不動産投資シミュレーションの手順

 

 

純資産の推移と時間と効率性をシミュレーションする方法をサンプル物件を使ってご紹介します。

 

 

確認する指標は

 

1.純資産の増えた額

売却まで含めた税引き後キャッシュフロー累計額 － 投下した自己資金額

2.IRR

「IRRの利用方法と目標値の決め方」を参照してください

 

この2つを確認することで純資産の推移と時間と効率性を確認できます。

 

 

不動産投資シミュレーションの結果

 

最初に、20年後に売却した場合にインカムゲインとキャピタルゲインで純資産がどのうように推移するかを確認します。

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターのグラフ表示機能を利用

売却価格が上昇すると当然、純資産も増加します。

1億円で売却した場合の推移をバランスシート（B/S）で表現すると

 
1億円の物件を3,000万円の自己資金と借入8,000万円で購入しています。その際の純資産額は購入諸費用の1,000万円を引いた2,000万円です。

 

20年後に物件を1億円で売却しました。借入を一括で返済して、インカムゲインとキャピタルゲイン合計で9,827万円手元に残りました。純資産額を比較すると6,827万円プラスになりました。文章にするとこのような流れになります。

 

この状態をIRR（ATIRR）で確認すると8.35%です。
 
 

次に、売却年数によっての違いを比較します。

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターのグラフ表示機能を利用

 

純資産の増加額が一番大きいのは20年後に売却した場合です。しかし、IRRは14～15年後に売却した場合が一番高いです。

 

IRRは時間軸も考慮して効率を比較できます。

 

金額的には20年後に売却すべきですが、3,000万円の自己資金をもっとも効率よく運用できたのは14～15年後です。

 

 

純資産のシミュレーション

 

 

資産運用を目的とした不動産投資の場合には、純資産額がどのように推移するかを確認するのは重要です。

 

その際は、

 

1. 1.純資産の増えた額
2. 2.IRR

 

を利用すると便利です。

 

不動産投資シミュレーションを行う場合はキャッシュフローシミュレーションは必ず行うという投資家さんは多いです。

 

しかし、最終的な目的は純資産を増加させることであることも忘れてはいけません。インカムゲインとキャピタルゲインで、いつ、どの程度の純資産は増加するのかを分析する参考としてご利用ください。

 

 

（動画）純資産の推移比較シミュレーション

 

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「純資産の比較シミュレーション」を動画でご紹介します

1. 1. 
      最低限確認したいキャッシュフローの3項目
   2. 高利回り物件＝良い物件という勘違い

金利のある世界の金利変動を意識したキャッシュフローシミュレーション

 

 

不動産投資と借入金利

 

 

 

 

 

不動産投資シミュレーションの手順

 

 

 

 

 

不動産投資シミュレーションの結果

 

 

 

 

金利変動シミュレーションのポイント

 

 

 

 

（動画）金利変動シミュレーション

 

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「金利変動のシミュレーションを行う方法」を動画でご紹介します

1. 1. 低金利を前提した物件購入の危険性
   2. 今さら聞けないCFと課税所得の違い

 

適切な自己資金額をシミュレーションする方法

物件購入時に自己資金をどの程度利用するかは不動産投資の成功のために重要な項目です。

　

金融機関に言われた額で自己資金を決定するのは本当にもったいないです。
　
　

　
　

自己資金として必要な額

　

物件購入時に自己資金を使う項目は大きく2つに分けられます。
　
■物件自体の頭金として
　
■物件購入に必要な諸費用
　
です。
　
諸費用については基本的に自己資金での支払いが必要になります。
　
それに対して物件自体の頭金については一定の自由度があります。
　
自己資金は収益性や安全性に大きな影響のある項目にも関わらず
　
・銀行に言われた額
・極力少ない方がいい
　
と論理的でない方法で決める方も多いです。
　
しかし、少しシミュレーションすると見方は大きく変化します。

　

　

自己資金を決めるためのシミュレーション

　

自己資金額を検討する際は
　
1.自己資金回収率の100%になる年
　
2.売却を含めた税引き後キャッシュフロー累計額
　
3.IRR
　
4.BER
　
■IRRについては⇒
「IRRの利用方法と目標値の決め方」をご確認ください
　

■BER（BE％）については⇒
「不動産投資指標を使って安全性を分析」をご確認ください
　
の4つを比較すると収益性と安全性をバランスよく検討できます。
　
それでは具体的に比較します。分析には以下のサンプル物件を利用します。
　

　
購入諸費用の1,000万円は自己資金で支払い。物件部分は価格の0～40%を自己資金で支払った収益性と安全性を比較します。

　

　

不動産投資シミュレーションの結果

　

自己資金額ごとの不動産投資シミュレーションの結果は以下です。
　

※不動産投資ツールのアセットランクシミュレーターを利用して分析
　
1,000万円の購入諸費用を自己資金で支払い。物件分は全て借入で購入するフルレバレッジはもっとも早く自己資金を回収できます。また、ATIRRも12.15%と飛びぬけて高く効率よく資産運用できます。
　
しかし、安全性指標のBERを確認すると87.95%と非常にリスクの高い投資であることが分かります。
　
この数値だと空き室率10%程度、少しの金利上昇でも赤字キャッシュフローになる可能性があります。BERは70％以下が好ましいことを考えると許容範囲を大きく超えます。
　
次に、自己資金割合50%を確認します。安全性指標のBERは58.77%です。それに対してIRRは5.29%と最も低いです。
　
安全性の高い代わりに資産運用の効率は低いです。安全性のために、ここまで自己資金を増やす必要はないと言えます。ただ、売却まで含めて増加する現金額は約4,100万円ともっとも多くなります。
　
今回のサンプル物件の場合、安全性（BER）と資産運用（自己資金回収年とIRR）の効率を考えると自己資金25%(2,500万円)～35%(3,500万円)程度が最適解と言えます。

　

　

自己資金額の決定方法

　

投資する額を決める場合に、金融機関に言われたからという理由だけで決定するのはもったいないです。
　
ご紹介したように、収益性と安全性のバランスをシミュレーションしながら決定する必要があります。
　
また、ご自分の目的も重要です。手元の現金を効率よく使うことに重点を置く場合、レバレッジ(借入割合)を安全性のゆるす限り高くする方策をとります。
　
効率性よりも、最終的に手元に残る額や金利上昇等のリスクを回避して安全性を高くするには借入割合を低くすべきです。
　
物件購入時に使う自己資金は、ご自分の目的と収益性と安全性をシミュレーションしながら決定する必要があります。
　　
　

（動画）自己資金額を検討する方法

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「自己資金額を検討する方法」を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. 不動産投資指標を効率よく利用する方法
   2. バランスシートで不動産投資の進捗を確認する

物件が物価上昇に強いかシミュレーションする方法

不動産はインフレに強いと言われます。
　

インフレに強いと言われる理由と本当にインフレに強いのかを地価公示価格・基準価格と物価上昇率を比較して考えます。
　

　

　

不動産がインフレに強いと言われる理由

　

不動産はインフレ強いと言われる理由は、歴史的に物価上昇率と同等程度に価格上昇しているからです。
　
例えば、2021年～2025年の消費者物価指数は約12%程度の上昇です。地価公示価格の概算の上昇率は約8%程度です。
　
それに対して現金は、物価の上昇率を考えると100万円⇒約90万円程度の価値になったと言えます。
　
不動産は物価上昇率程度に上昇するので、実質的な目減りは少ないというのがインフレに強いと言われる理由です。

　

　

不動産はインフレに強いは本当か

　

では、不動産はインフレに強いは本当でしょうか。個別に確認すると単純にそうとも言い切れません。
　
以下は実在する土地の2021年～2025年の地価公示価格の平米単価と物価上昇率の推移です。
　
・青いライン：地価公示価格の前年上昇率
・グレーライン：物価の前年上昇率
　
です。
　
1.物価上昇率より低い上昇率の土地

　

2.物価上昇率程度に上昇している土地

　

3.物価上昇率以上に上昇している土地

※アセットランクシミュレーター公示地価検索システムを利用

※物価上昇率＝消費者物価指数
　
1.の物件は価格自体は上昇しているものの物価上昇率よりも約2～2.5%下回っています。実質的には資産価値が減少しているインフレに強いと言えない物件です。
　
2.の物件は物価上昇率と同程度に価格上昇しています。インフレに強いと言える物件です。しかし、物価上昇率と同程度なので実質の資産価値は上昇していません。
　
3.の物件は物価上昇率以上に価格上昇しています。大幅に資産価値が向上している物件です。
　
同じ不動産でも状況は大きく違うことが分かります。
　
当然、投資すべき物件は、最低でも2のパターン。できれば3のパターンです。

　

　

不動産投資シミュレーションでインフレ比較は必要

　

不動産はインフレに強いと言われます。しかし、実際は物件によって異なります。特に人口減少速度の早くなる日本はこの傾向が強くなると考えられます。
　
また、家賃上昇が物価上昇率と同程度になるかも重要です。家賃上昇が同程度にならないと実質的に家賃下落してることになるからです。
　
地価公示価格・基準価格と物価上昇率を比較する方法で家賃上昇についても推測できます。地価公示価格・基準価格の上昇している土地は、人口集中している土地、人口増加してる土地が多いからです。
　
従来のキャッシュフローのシミュレーションも重要です。しかし、物価上昇率よりも低い価格上昇の物件を購入すると、IRR等の収益率がインフレ率を下回る実質資産運用に失敗した投資になりかねません。
　
従来のシミュレーションと合わせて、将来性も含めた投資判断を行う参考になさってください。
　　
　

（動画）地価公示と物価上昇率を比較する

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「地価公示と物価上昇率を比較する」方法を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. デッドクロス発生メカニズムとシミュレーション
   2. インフレ時代の不動産投資で利用したい指標

物件の短期間売却の不動産投資シミュレーション

不動産投資で利益を出す方法は大きく2つあります。
　
1.家賃収入で収益を得る(インカムゲイン)
　
2.売却収入で収益を得る(キャピタルゲイン)
　
です。
　
短期間（数年間）で2.のキャピタルゲインだけで収益を得ることを目標とする、物件の短期間売却の投資について分析します。
　

　

短期間売却の不動産投資

　

短期間で売却する投資の場合には、売却しやすいように空室のまま物件を所有する投資家は多いです。
　
つまり、管理費、固定資産税等の費用は赤字のままで所有しつづけます。そのマイナスを売却益で回収します。
　
では、どの程度値上がりすれば収益化できるでしょうか。

　

　

短期間売却での収益化の目安

　

転売で収益を得られたかの確認に便利な不動産投資指標は自己資金回収率です。
　
■　税引き後のキャッシュフローの累計額÷自己資金
　　　
税金支払い後に手元に残った金額の一定期間の累計額と投資に利用した自己資金を割ることで回収効率を確認できます。100%になれば自己資金を回収できたことになります。
　
この不動産投資指標を使って収益化の目安をシミュレーションします。
　
不動産投資シミュレーションに以下のサンプル物件を使用します。
　

　
RCの区分物件1億円+諸費用1,000万円を全額自己資金で購入しています。
　
空室で運用しています。家賃は0円、管理費・固定資産税等の維持管理は年間81万円です。
　
1年後に売却したことを想定した不動産投資シミュレーションをします。

　

　

短期間売却の不動産投資シミュレーション

　

不動産投資シミュレーションの結果です。
　

※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターで分析
　
売却価格と個人・法人での違いを比較しています。
　
維持管理費のマイナスを売却で補う形になっています。
　
自己資金回収率が100%を超えるには、個人は1年後に購入時より3,000万円高く売却できると自己資金回収率は100%を超えます。法人の場合は2,000万円です。
　
1年間で20%～30%とかなりの値上がりが必要になります。
　
1年後の売却ですので100%を超えた分が利回りに近い値になります。法人の20%上昇で1.72%と株の配当程度。個人の30%上昇で4.89%とREITの配当程度の利回りです。
　
個人と法人では法人で取得した方が有利になります。理由は税金計算の違いです。
　
個人は5年以内に売却した場合、譲渡所得の39.63%の税率になります。それに対して法人は法人税の実効税率です。
　
また、個人は維持管理費のマイナスを譲渡益からマイナスできません。それに対して法人はできます。
　
詳細は「物件売却時に個人と法人有利なのはどちらか」をご確認ください。

　

　

短期間売却の投資は成り立つのか

　

今回のサンプルだと1年後に売却して利益を得るには20～30%とかなりの値上がりが必要です。この程度の値上がりが見込めるかは1つの基準になります。
　
個人と法人を比較した場合、短期間売却は法人で所有するのはかなり有利です。
　
今回のシミュレーションでは節税のファクターは考慮していません。個人所有で短期間売却の場合は、節税についても加味しないと厳しいです。
　
今回のサンプル物件だと、年収1,500万円の人が青色申告している場合に節税分を考慮すると5～10%程度の値上がりがでもプラスになる可能性が高いです。
　
短期間売却の場合は、短期間で大きな値上がりが見込める又は節税をプラスして検討する必要があります。
　
ご参考にシミュレーションをしていただければと思います。
　　
　

（動画）出口（売却）まで考えたシミュレーション

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「不動産投資の出口（売却）まで考えたシミュレーション」を行う方法を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. 不動産の出口戦略の為に知っておきたいルール
   2. 
      最低限確認したいキャッシュフローの3項目

節税目的の物件購入は投資として成立するのか

不動産投資の目的は人それぞれ異なります。資産運用目的。資産防衛目的。その目的の1つが節税目的です。節税目的で物件を購入するメリットは本当にあるのか検証します。
　

　

節税目的の不動産投資

　

節税目的で投資する場合
　
・低利回り
・キャッシュフローは若干のプラス又は僅かなマイナス
　
と資産運用目的の場合と異なるパターンになることがあります。
　
しかし、いくら節税目的とはいえ最終的に投資として成立しなければ意味がありません。不動産投資で自分のお金（自己資金）は増えるのかという視点は必要です。

　

　

節税だけで本当に得するのか

　

ここからは、毎月数万円の僅かなキャッシュフローマイナスの節税目的投資をサンプルシミュレーションを利用して検証します。
　

　

節税だけを考えると築古木造は短期的には有利です。今回は、将来の売却を考えて新築木造をサンプルにしました。表面利回り4%と低利回り物件です。

　
キャッシュフローのシミュレーションを確認すると
　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　新分析モードを利用
　
毎年40万円程度の赤字です。月にすると約3.2万円のキャッシュフローの赤字になります。10年間のキャッシュフロー赤字の累計額は3,770,363円になります。
　
不動産分CF欄の下が節税額です。初年度は購入諸費用の一部を損金計上しているため節税額が大きいです。その後縮小していきます。10年間の節税額は1,959,520円です。
　
多くの場合、このように徐々に節税額は減っていきます。理由は大きく3つあります。
　
1.元金返済が進むことで徐々に損金となる利息支払いが減少する。
　
2.元金返済が進んで利息支払いが減っても土地部分の利息支払いで損益通算できない割合は変わらない。
　
3.減価償却終了後はデッドクロスの状態になりやすい。
　
からです。
　
上記のキャッシュフローのシミュレーションは年収1,000万円、白色申告の結果です。これよりも年収の多い場合と青色申告の場合はどうなるでしょうか。

　

　

年収と申告方法の節税額比較

　

年収と申告方法によって節税額はどうなるのか一覧表にします。
　
※青色申告と白色申告についてはこちら
　

※不動産投資ツール アセットランクシミュレーター　新分析モードを利用
　
白色申告より青色申告。低年収より高年収の方が節税額は多くなります
　
10年間の累積のキャッシュフローの赤字　3,770,363円を超過する節税額になるのは青色申告で年収3,000万円以上必要です。
　
節税だけで投資として成立させるハードルの高いことが分かります。
　
それでは節税目的で行った不動産投資を投資として成立させるポイントはどこあるのでしょうか。

　

　

節税投資は将来の不動産価格が重要

　

投資として成功させるポイントは、いくらで売却できそうかです。
　
以下は10年後に物件を1億円～1.2億円で売却した場合の、インカゲインの赤字キャッシュフローと売却分のキャッシュフローを合計した累計額です。この金額が売却まで含めた最終の手残り金額です。
　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　新分析モードを利用
　
今回の投資は自己資金3,000万円を利用して物件を購入しています。最低限、出口(売却)時点でこの3,000万円は回収する必要があります。
　
10年後に購入価格と同額の1億円で売却した場合は3,000万円に達しません。数百万円単位で節税で得をしても投資としては成立しないレベルです。
　
1.1億円で売却できた場合には約3,700万円残ります。このレベルなら節税の数百万円を加味すると検討する土台に上がります。
　
今回のサンプルシミュレーションでは、投資を判断する基準として購入価格より10年後に10%以上物件を高く売却できるかは1つの判断基準になります。

　

　

節税目的の投資を成立させるポイント

　

節税だけで得する状態を作るには高い年収が必要になります。節税だけでプラスにするのは難しいことが多いです。
　
節税目的で低利回り、キャッシュフローは少し赤字物件を購入する際のポイントは、物件は値上がりする可能性が高いかです。
　
節税目的の不動産投資は、インカムゲインのキャッシュフローの赤字を、売却で吸収して投資として成り立たせる。そのおまけとして節税があるという考えで行う必要があります。
　
また、自己資金割合を高くしてキャッシュフローを赤字にしないという方法もあります。今回のサンプル物件では自己資金割合40%（4,000万円）にするとキャッシュフローは年間8万円程度のプラスになります。
　
節税目的とはいえ、このパターンでしっかり自己資金を回収できる投資計画立てるのが理想です。
　　
このように、様々なパターンで課税所得額・節税額・キャッシュフロー・売却時のキャッシュフローを組み合わせてシミュレーションを行って自分にあった投資方法を検討する必要があります。
　　
　

（動画）節税分析とキャッシュフロー分析

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「節税分析とキャッシュフロー分析」を行う方法を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. 3つの指標で所有物件をいくらで売却できるか確認する
   2. 
      不動産投資で重要な純資産額の推移

中古木造と新築木造のキャッシュフロー分析

中古木造(築古木造)は法定耐用年数を経過した場合、4年間で減価償却できるので節税になり有利と言われることがあります。
　
しかし、実際はどうなのか、不動産投資シミュレーションをして新築木造との収益性を比較します。
　

　
　

中古木造と新築木造

　

住宅用木造の法定耐用年数は22年です。当然、新築は22年の定額法で減価償却を行います。それに対して中古木造は築年数によって異なります。
　
中古木造は多くの投資家さんが償却期間の決定に簡便法を利用します。簡便法での償却期間の計算は
　
■(法定耐用年数－経過年数)＋経過年数×20%
※法定耐用年数経過後は法定耐用年数×20%
　
例を挙げると
　
法定耐用年数:10年　経過年数:2年
　　
(10年－2年)＋2年×20%＝8.4年
　
小数点を切り捨てて8年が償却年数になります。
　
※耐用年数の詳細は「中古物件の耐用年数の計算方法を理解する」もご確認ください。
　
この計算式に法定耐用年数22年を経過した中古木造を当てはめると、償却年数は4年になります。
　
これが4年で償却可能となる理由です。

　

　

中古木造と新築木造のキャッシュフロー

　

それではサンプルの不動産投資シミュレーションを使って収益性を比較します。
　

　
1年目～10年目の不動産投資シミュレーションの結果を確認すると
　

※アセットランクシミュレーター　新分析モードで分析
　
まず、特徴的なのは減価償却です。中古は4年間で3,150万円を償却するため1年間787.5万円と大きな金額を減価償却しています。
　
それに対して新築は5,250万円を22年で償却するため241.5万円です。
　
次に、税金は繰越控除を考慮すると中古は6年目まで0です。
　

では、中古の方が収益性が高いのか確認します。確認には自己資金回収率を利用します。自己資金回収率は投下した自己資金を、いつ・何%回収できたか確認できます。
　
今回は借入なしで投資していますので投下した自己資金は、新築＝1.1億円　中古＝0.88億円　です。
　
投資開始当初は中古の回収速度の早いことが分かります。しかし、徐々にその差は縮まって10年目は
　
新築：49.21%　中古：49.36%　とそれほど変わらなくなります。ちなみに20年目（2044年度）の自己資金回収率は新築=97.57%　中古=91.39%と逆転します。

　

　

中古木造と新築木造の特徴

　

法定耐用年数を経過した中古木造は4年で減価償却を終えられるため短期的には有利です。しかし、5年目以降は税金が激増する可能性があります。
　
今回のシミュレーションの場合、減価償却と繰越損金控除の影響の無くなった2031年に税金は
　
・新築：65.3万円
・中古：95.3万円
　
と家賃収入自体は中古が約140万円少ないにも関わらず30万円も税金を多く払うことになります。
　
中古木造は、投資初期に多額の減価償却を行えます。それを利用して他の所得と損益通算を行うことで節税になる可能性はあります。このような目的が明確にある時にはプラスに働く場合もあります。
　

しかし、基本的に新築木造の方が投資対象としては良いことが多いです。
　
いくつか理由を挙げると
　
・新築は中古に比較して将来高く売却できる可能性が高い
　
・新築は中古に比較して修繕費を低く抑えられる可能性が高い
　
・新築は中古に比較して借入期間を長くできる可能性が高い
　
築古の中古木造への投資は、投資初期は節税等の明確な目標があり、減価償却終了後は建替え、売却する等の明確な戦略が必要です。
　
長期保有を前提の場合は、新築木造の方が収益性の良い可能性が高いです。
　　
　

（動画）物件構造によるキャッシュフローへの影響

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「物件構造によるキャッシュフローへの影響」を確認する方法を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. RC物件のキャッシュフローの特徴
   2. 表面利回り5%以下の物件へ投資しても大丈夫か

不動産投資指標のペイバック(Payback)

不動産投資を資産運用目的で行う場合は、自己資金をどの程度の期間で回収できるかはとても重要です。
　
自己資金回収速度を確認するのに便利な不動産投資指標がペイバック(Payback)です。
　

　
　

不動産投資指標のペイバック

　

■不動産投資指標のペイバック(Payback)とは

　

投資に使用した自己資金÷年間キャッシュフロー（税引き前又は税引き後）

　

で計算します。何年後に自己資金を回収できるかの期間を表しています。

　

例えば、年間のキャッシュフロー100万円　自己資金1,000万円の場合

　

100万円÷1,000万円＝10年　ペイバックは10年です。

　

不動産投資の目的が資産運用の場合、重要なのは「投下した自己資金を効率よく増やす」ことです。

　

その第一歩は自己資金を回収することです。自己資金を回収した後にようやく資産増加のフェーズに入ります。

　

重要な自己資金回収は何年後か確認するのにペイバックは便利です。

　

　

ペイバックに影響を与える項目

　

ペイバックの年数を決定するのは以下の要素です。

　

■自己資金額
■家賃収入
■維持管理費
■借入（借入金額・借入方式・年数・金利）

　

ペイバックを税引き後キャッシュフローで検討する場合は以上に加えて

　

■建物と設備の割合（減価償却）
■投資物件以外の課税所得額

　

これらの項目によってペイバックの年数は決まります。

　

今回はこの中からペイバックへの影響の大きい自己資金額(自己資金割合)の影響を比較します。

　

　

自己資金額によるペイバックの違い

　

サンプル物件を使って不動産投資シミュレーションをして比較します。

　

　

自己資金額の違いによるペイバックの違いを一覧にすると

　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターで分析

　

自己資金割合の低いほどペイバックの年数は短いです。自己資金割合10%（1,000万円）の場合、ペイバックの一つの目安である10年よりも税引き前キャッシュフロー、税引き後キャッシュフローとも短いです。

　

では、単純に自己資金は少ない方が良いかというとそうではありません。

　

BERという不動産投資指標も一覧表に載せています。この指標は損益分岐点に近い指標で70%程度以下であれば一定の安全性を保てます。

　

※BERの詳細は「不動産投資指標を使って安全性を分析」をご確認ください。

　

自己資金割合10%の場合は82.74%と空き室等対するリスク許容度の低い状態です。

　

今回のサンプル物件の場合は、ペイバックとBERのバランスから自己資金割合20～30%の間での投資が適当な範囲だと考えられます。

　

　

ペイバックを使いこなす

　

ここまで不動産投資指標のペイバックについて見てきました。ペイバックは年間のキャッシュフロー額と自己資金額を割るだけ算出できる便利な指標です。

　

ただ、ペイバックを確認する際は可能であれば、本当の手取り額である税引き後のキャッシュフローで確認すると良いです。

　

また、ペイバックを利用する留意点はBERのような安全性指標と組み合わせて使うことです。組み合わせて使わないと、ペイバックの最短化を目指してと大きなリスクを引き受けていることに気が付かない可能性があるからです。

　

安全性指標とバランスよく比較することで最適な投資プランを検討しやすくなります。

　

ペイバックの自己資金額だけではなく、借入内容等による影響など様々なシミュレーションを行う参考としてご利用ください。
　　
　

（動画）自己資金回収率を確認する方法

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「自己資金回収率を確認する方法」を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. 不動産投資指標を効率よく利用する方法
   2. 
      不動産投資指標のCCRを使いこなす

レバレッジ効果をシミュレーションする方法

不動産投資の魅力の1つはレバレッジ（借入）を利用しやすいことです。有効に使えば投資を加速させるのに役立ちます。しかし、必ずプラスに働くわけではありません。
　

　
　

 

不動産投資指標の自己資金回収率

　

不動産を資産運用を目的として購入した場合、自己資金をどれだけ効率よく増やせる(回収できる)かは重要なポイントです。
　
自己資金の回収について確認するのに便利な不動産投資指標は自己資金回収率です。
　
■　税引き後のキャッシュフローの累計額÷自己資金
　
税金支払い後に手元に残った金額の一定期間の累計額と投資に利用した自己資金を割ることで回収効率を確認できます。100%になれば自己資金を回収できたことになります。
　
また、自己資金回収率はレバレッジの効率性を確認する際にも便利です。

　

　

レバレッジ利用VS自己資金のみ

　

サンプルシミュレーションで全額自己資金とレバレッジ(借入)を利用した投資を比較します。
　
条件は以下です。

　
諸費用まで含めた自己資金は同額の2,000万円です。表目利回りも7%と同じです。異なるのはレバレッジを利用する物件は8,000万円借入して1億円の物件(諸費用込み)を購入している点です。
　
キャッシュフローシミュレーションを比較すると
　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターで分析
　
最初に家賃収入（満室想定家賃）を確認すると、レバレッジを利用した投資は5倍多いです。
　
しかし、赤枠内の10年後の税引き後のキャッシュフローの累計額と自己資金回収率は全額自己資金の方が多いです。
　
今回、このような結果になったのは、木造物件の法廷耐用年数22年を考慮して、借入年数を25年としたからです。
　
借入年数が短いと毎年の返済額は多くなります。その結果、キャッシュフローは悪化します。

　

　

レバレッジ内容での効率の違い

　

次に、レバレッジ内容(借入の金利と年数)によって、10年後の自己資金回収率はどのように変化するか確認します。
　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターで分析
　
比較して分かるように、借入年数や金利によってレバレッジの効率は大きく変わります。
　
レバレッジを利用する際は「銀行から言われた借入条件は〇〇だから」だけで決めると借入リスクに見合わない投資になりかねません。言い換えれば、銀行を儲けさせるだけの投資になりかねません。

　

　

レバレッジの効率性を確認する

　

レバレッジについての不動産投資シミュレーションをしました。自己資金のみの投資より、必ず効率の良い投資になるとは言い切れません。
　
また、今回は触れませんでしたが、
　
1.売却を含めたレバレッジの効率
　
2.返済完了後のキャッシュフロー額を考慮した効率
　
もシミュレーションで確認しておく必要があります。
　
2について今回のサンプルで確認すると、
　
借入期間25年では、返済完了後の26年目の税引き後のキャッシュフローは約417万円と急激に増加します。
　
レバレッジ（借入）は不動産投資の大きな魅力です。しかし、借入というリスクであるのも事実です。
　
レバレッジが効果的に働くかを自分の投資目的と照らし合わせて考えることは重要です。
　
ご参考にシミュレーションを行っていただければと思います。
　　
　

（動画）自己資金回収率を確認する方法

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「自己資金回収率を確認する方法」を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. 不動産投資指標を効率よく利用する方法
   2. 
      金利上昇が出口戦略に与える影響

表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由

表面利回りは物件を比較するのに本当に便利な指標です。しかし、表面利回りだけで投資判断はできません。
　

　
　

表面利回りの弱点

　

　
表面利回りは本当に便利な不動産投資の指標です。理由は、簡単に計算できるからです。
　
▼　表面利回り＝満室想定家賃÷物件価格
　
しかし、投資判断をするには不十分な指標です。簡単に計算できる分以下のような弱点があるからです。
　
■　空室等を考慮していない
■　維持管理費・修繕費を考慮していない
　
そして1番の弱点は、立地や築年数など物件固有の特徴を反映しきれない。つまり、 物件の資産価値を表面利回りだけでは比較できないということです。
　
この1番の弱点を考慮して表面利回りを利用しないとリスクの高い不動産投資を行う可能性があります。

　

　

表面利回り高い≠収益性高い

　

表面利回りの高い物件が収益性の高い物件とは言えません。また「表面利回り高い物件＝資産価値の低い物件」の場合が多いです。
　
一般的に表面利回りの高い物件は以下の傾向にあります。
　

　
物件価格の安くなる、資産価値の低い物件の多いことが分かります。また、資産価値が高いとされる東京都心の低利回りの理由も分かります。

　

　

不動産投資シミュレーションのポイント

　

それでは、都心近郊物件を想定した表面利回り5%と地方都市物件を想定した表面利回り8%の不動産投資シミュレーションを比較します。
　
比較に利用するのは「税引き後のキャッシュフローの累計額」です。これは、毎年の本当の手取りである税引き後のキャッシュフローを一定期間合計した金額です。
　
1億円の物件に投資した10年後の税引き後のキャッシュフローの累計額を比較した結果です。
　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターで分析
　
売却額のある行は10年後に売却行うと仮定してシミュレーションしています。売却なしの場合は単純に表面利回りの高い物件は収益性は高くなります。
　
しかし、不動産投資の収益性は資産価値の反映される売却まで含めて考えなければ意味がありません。
　
赤枠の部分を見ていただくと分かるように、10年後に表面利回り5%の物件を1.2億円で売却できた時と、表面利回り8%の物件を9千万円で売却した場合の収益性はほぼ同等です。
　
都心近郊の物件は値上がりして、地方都市の物件は値下がりする。可能性の高いシナリオです。
　
また、2つの比較は同じ空室率で行っています。実際は地方都市にある表面利回り8%の物件の空室率は高くなる可能性が高いです。
　
以下は表面利回り8%の物件の空室率を10%　1年間全室合計で35日程度多いことを想定した分析です。
　

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターで分析
　
空室率を考慮すると購入価格の1億円で売却できないと、表面利回り5%の物件を1.2億円で売却した際の収益性と同等になりません。

　

　

表面利回りだけでは判断できない

　

不動産投資シミュレーションをして分かるように表面利回りだけでは収益性は判断できません。
　
表面利回りが他の物件と比較して高いなと思った物件は何か理由があります。
　
その理由を考えたうえで売却まで想定した不動産投資シミュレーションで検討するようにしてください。
　　
　

（動画）将来のリスクを考慮したシミュレーション

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「将来のリスクを考慮した不動産投資シミュレーション」を動画でご紹介します
　

　
　

1. 1. 3つの指標で所有物件をいくらで売却できるか確認する
   2. 必要に応じて3つの利回りを使いこなす方法

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