物件の短期間売却の不動産投資シミュレーション
不動産投資で利益を出す方法は大きく2つあります。
1.家賃収入で収益を得る(インカムゲイン)
2.売却収入で収益を得る(キャピタルゲイン)
です。
短期間（数年間）で2.のキャピタルゲインだけで収益を得ることを目標とする、物件の短期間売却の投資について分析します。
出口（売却）まで考えたシミュレーション
短期間売却の不動産投資
短期間で売却する投資の場合には、売却しやすいように空室のまま物件を所有する投資家は多いです。
つまり、管理費、固定資産税等の費用は赤字のままで所有しつづけます。そのマイナスを売却益で回収します。
では、どの程度値上がりすれば収益化できるでしょうか。
短期間売却での収益化の目安
転売で収益を得られたかの確認に便利な不動産投資指標は自己資金回収率です。
■ 税引き後のキャッシュフローの累計額÷自己資金
税金支払い後に手元に残った金額の一定期間の累計額と投資に利用した自己資金を割ることで回収効率を確認できます。100%になれば自己資金を回収できたことになります。
この不動産投資指標を使って収益化の目安をシミュレーションします。
不動産投資シミュレーションに以下のサンプル物件を使用します。
RCの区分物件1億円+諸費用1,000万円を全額自己資金で購入しています。
空室で運用しています。家賃は0円、管理費・固定資産税等の維持管理は年間81万円です。
1年後に売却したことを想定した不動産投資シミュレーションをします。
短期間売却の不動産投資シミュレーション
不動産投資シミュレーションの結果です。
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターで分析
売却価格と個人・法人での違いを比較しています。
維持管理費のマイナスを売却で補う形になっています。
自己資金回収率が100%を超えるには、個人は1年後に購入時より3,000万円高く売却できると自己資金回収率は100%を超えます。法人の場合は2,000万円です。
1年間で20%～30%とかなりの値上がりが必要になります。
1年後の売却ですので100%を超えた分が利回りに近い値になります。法人の20%上昇で1.72%と株の配当程度。個人の30%上昇で4.89%とREITの配当程度の利回りです。
個人と法人では法人で取得した方が有利になります。理由は税金計算の違いです。
個人は5年以内に売却した場合、譲渡所得の39.63%の税率になります。それに対して法人は法人税の実効税率です。
また、個人は維持管理費のマイナスを譲渡益からマイナスできません。それに対して法人はできます。
詳細は「物件売却時に個人と法人有利なのはどちらか」をご確認ください。
短期間売却の投資は成り立つのか
今回のサンプルだと1年後に売却して利益を得るには20～30%とかなりの値上がりが必要です。この程度の値上がりが見込めるかは1つの基準になります。
個人と法人を比較した場合、短期間売却は法人で所有するのはかなり有利です。
今回のシミュレーションでは節税のファクターは考慮していません。個人所有で短期間売却の場合は、節税についても加味しないと厳しいです。
今回のサンプル物件だと、年収1,500万円の人が青色申告している場合に節税分を考慮すると5～10%程度の値上がりがでもプラスになる可能性が高いです。
短期間売却の場合は、短期間で大きな値上がりが見込める又は節税をプラスして検討する必要があります。
ご参考にシミュレーションをしていただければと思います。
（動画）出口（売却）まで考えたシミュレーション
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