レバレッジ効果をシミュレーションする方法
不動産投資の魅力の1つはレバレッジ
（借入）を利用しやすいことです。有効に使えば投資を加速させるのに役立ちます。しかし、必ずプラスに働くわけではありません。
自己資金回収率を確認する方法
不動産投資指標の自己資金回収率
不動産を資産運用を目的として購入した場合、自己資金をどれだけ効率よく増やせる(回収できる)かは重要なポイントです。
自己資金の回収について確認するのに便利な不動産投資指標は自己資金回収率です。
■ 税引き後のキャッシュフローの累計額÷自己資金
税金支払い後に手元に残った金額の一定期間の累計額と投資に利用した自己資金を割ることで回収効率を確認できます。100%になれば自己資金を回収できたことになります。
また、自己資金回収率はレバレッジの効率性を確認する際にも便利です。
レバレッジ利用VS自己資金のみ
サンプルシミュレーションで全額自己資金とレバレッジ(借入)を利用した投資を比較します。
条件は以下です。
諸費用まで含めた自己資金は同額の2,000万円です。表目利回りも7%と同じです。異なるのはレバレッジを利用する物件は8,000万円借入して1億円の物件(諸費用込み)を購入している点です。
キャッシュフローシミュレーションを比較すると
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターで分析
最初に家賃収入（満室想定家賃）を確認すると、レバレッジを利用した投資は5倍多いです。
しかし、赤枠内の10年後の税引き後のキャッシュフローの累計額と自己資金回収率は全額自己資金の方が多いです。
今回、このような結果になったのは、木造物件の法廷耐用年数22年を考慮して、借入年数を25年としたからです。
借入年数が短いと毎年の返済額は多くなります。その結果、キャッシュフローは悪化します。
レバレッジ内容での効率の違い
次に、レバレッジ内容(借入の金利と年数)によって、10年後の自己資金回収率はどのように変化するか確認します。
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターで分析
比較して分かるように、借入年数や金利によってレバレッジの効率は大きく変わります。
レバレッジを利用する際は「銀行から言われた借入条件は〇〇だから」だけで決めると借入リスクに見合わない投資になりかねません。言い換えれば、銀行を儲けさせるだけの投資になりかねません。
レバレッジの効率性を確認する
レバレッジについての不動産投資シミュレーションをしました。自己資金のみの投資より、必ず効率の良い投資になるとは言い切れません。
また、今回は触れませんでしたが、
1.売却を含めたレバレッジの効率
2.返済完了後のキャッシュフロー額を考慮した効率
もシミュレーションで確認しておく必要があります。
2について今回のサンプルで確認すると、
借入期間25年では、返済完了後の26年目の税引き後のキャッシュフローは約417万円と急激に増加します。
レバレッジ（借入）は不動産投資の大きな魅力です。しかし、借入というリスクであるのも事実です。
レバレッジが効果的に働くかを自分の投資目的と照らし合わせて考えることは重要です。
ご参考にシミュレーションを行っていただければと思います。
（動画）自己資金回収率を確認する方法
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターを利用して「自己資金回収率を確認する方法」を動画でご紹介します
不動産投資指標を効率よく利用する方法
表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
