クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から5,121人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

不動産投資指標のFCR

表面利回りは最もよく使われる不動産投資指標です。しかし、大きな弱点もあります。その弱点を補える利回り指標がFCRです。

表面利回りの弱点

利回り指標で代表的なのは表面利回りです。

表面利回りの計算式は

このように簡単に計算できるのが頻繁に使われる理由です。

しかし、実態を表さないという大きな弱点があります。

実態を表さない理由は

1. 1.毎月かかる維持管理費を考慮していない
2. 2.物件購入時に必要な諸費用を考慮していない
3. 3.満室想定家賃のため空室を考慮していない

これらの弱点を補える利回り指標が

FCR(Free and Clear Return)です。

FCR(Free and Clear Return)の利点

FCR(Free and Clear Return)　の計算式は

表面利回りと比較すると、維持管理費と取得時の諸費用が加味されています。そのため、利回り指標としてはFCRは実態に近い数値になります。

また、満室想定家賃から推定される空き室の損失額を考慮して

このように利回りとしては精度の高いFCRにも大きな弱点があります。

FCRの弱点

FCRの弱点は時間軸の概念のないことです。

FCRの家賃等の各項目は基本的に物件購入時の値です。しかし、不動産投資は何年、何十年という期間で成否が決定します。

その間にはこのような変動が必ずあります。

1. ■家賃は上昇又は下落する可能性が高い
2. ■空室率は上昇する可能性が高い
3. ■維持管理費は上昇する可能性が高い

FCRを含め利回り指標にはその時間軸の概念はありません。

その弱点を補うのに必要なのシミュレーションが

1.キャッシュフロー分析

キャッシュフロー分析で確認したい4つの結果

2.IRRの分析

IRRの利用方法と目標値の決め方

の2つです。

キャッシュフロー分析は利回りとは異なります。しかし、家賃、維持管理費等の増減を意識して計算することで、FCRの弱点である時間軸を意識した分析が可能です。

IRRはキャッシュフローをベースに自己資金との利回りに近い概念の値を計算できます。こちらも時間軸を意識した指標ですのでFCRの弱点を補うことが可能です。

それぞれの分析方法等については上記リンクのページでご確認ください。

利回りは万能ではない

国債等の利回りは基本的に確定利回りです。そのため10年後にどの程度の運用益を得られるか予測できます。

しかし、不動産投資の利回りは、表面利回りと比較すると精度の高いFCRでも投資開始時点の情報で計算されるため確定値ではありません。

キャッシュフロー分析やIRR分析と比較すると割り算だけで計算でき簡単です。そのため、最初に物件を比較するにはFCR等の利回り指標は便利です。

利回り指標を使う場合は、このあたりの特徴を十分理解して利用する必要があります。

（動画）様々なリスクを予測したシミュレーション

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「将来の様々なリスクを予測した不動産投資シミュレーション」を動画でご紹介します

1. 1. 不動産投資指標を効率よく利用する方法
   2. 表面利回り5%以下の物件へ投資しても大丈夫か