クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から5,121人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

不動産投資で純資産額をシミュレーションする方法

資産運用として不動産投資をする場合、もっとも重要なのは純資産はどのように推移するかです。

 

一般的によく使われる表面利回り、キャッシュフロー等の不動投資指標も純資産がどの程度効率よく推移するかを計測するための道具です。

 

不動産投資で重要な純資産の推移をシミュレーションする際に便利な2つの指標をご紹介します。

 

 

 

 

資産運用では純資産が重要

 

 

一般的に純資産は外部リンクで紹介されているようなものを想像します。しかし、不動産投資シミュレーションの段階ではもっと簡易的に捉えるもので十分です。

 
外部リンクでご紹介した本来の税務や会計的な純資産とは異なりますが、今回はキャッシュフローベースで検討する方法をご紹介します。投下した自己資金が、最終的に実際にキャッシュとしてどの程度の増加するか分かりやすいからです。
 
不動産投資で純資産を増やしていく経路は2つです。
 

1. 1.インカムゲイン（家賃収入）
2. 2.キャピタルゲイン（売却収益）

 

また、不動産投資を資産運用目的行う場合、

 

1. 1.純資産の推移
2. 2.必要だった時間と効率性

 

の2つを分析しておく必要があります。

 

 

不動産投資シミュレーションの手順

 

 

純資産の推移と時間と効率性をシミュレーションする方法をサンプル物件を使ってご紹介します。

 

 

確認する指標は

 

1.純資産の増えた額

売却まで含めた税引き後キャッシュフロー累計額 － 投下した自己資金額

2.IRR

「IRRの利用方法と目標値の決め方」を参照してください

 

この2つを確認することで純資産の推移と時間と効率性を確認できます。

 

 

不動産投資シミュレーションの結果

 

最初に、20年後に売却した場合にインカムゲインとキャピタルゲインで純資産がどのうように推移するかを確認します。

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターのグラフ表示機能を利用

売却価格が上昇すると当然、純資産も増加します。

1億円で売却した場合の推移をバランスシート（B/S）で表現すると

 
1億円の物件を3,000万円の自己資金と借入8,000万円で購入しています。その際の純資産額は購入諸費用の1,000万円を引いた2,000万円です。

 

20年後に物件を1億円で売却しました。借入を一括で返済して、インカムゲインとキャピタルゲイン合計で9,827万円手元に残りました。純資産額を比較すると6,827万円プラスになりました。文章にするとこのような流れになります。

 

この状態をIRR（ATIRR）で確認すると8.35%です。
 
 

次に、売却年数によっての違いを比較します。

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターのグラフ表示機能を利用

 

純資産の増加額が一番大きいのは20年後に売却した場合です。しかし、IRRは14～15年後に売却した場合が一番高いです。

 

IRRは時間軸も考慮して効率を比較できます。

 

金額的には20年後に売却すべきですが、3,000万円の自己資金をもっとも効率よく運用できたのは14～15年後です。

 

 

純資産のシミュレーション

 

 

資産運用を目的とした不動産投資の場合には、純資産額がどのように推移するかを確認するのは重要です。

 

その際は、

 

1. 1.純資産の増えた額
2. 2.IRR

 

を利用すると便利です。

 

不動産投資シミュレーションを行う場合はキャッシュフローシミュレーションは必ず行うという投資家さんは多いです。

 

しかし、最終的な目的は純資産を増加させることであることも忘れてはいけません。インカムゲインとキャピタルゲインで、いつ、どの程度の純資産は増加するのかを分析する参考としてご利用ください。

 

 

（動画）純資産の推移比較シミュレーション

 

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「純資産の比較シミュレーション」を動画でご紹介します

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