金利上昇の不動産投資への影響をシミュレーションする
金利上昇は不動産投資へ大きな影響を与えます。不動産投資シミュレーションを利用して金利上昇の影響を分析します。
金利上昇シミュレーション
金利上昇のキャッシュフローへの影響
金利上昇のキャッシュフローへの影響を確認する前に金利上昇の起こるタイミングを確認します。
不動産投資家の大半が利用する変動金利は政策金利で決まります。つまり、政策金利が上昇すれば借入金利も上昇し、下落すれば下落します。
※政策金利とは
※政策金利推移チャート
金利上昇は不動産投資へマイナスの影響を与えます。もっとも分かり易いのはキャッシュフローへの影響です。
サンプル物件を使って金利上昇のキャッシュフローへの影響をシミュレーションします。
サンプル物件は
▼2020年に新築木造物件を1億円で購入
▼満室想定家賃650万円（表面利回り6.5%）
購入5年後の2025年に0.35%金利上昇するシナリオで分析をします。
比較するのは「借入金額別」「金利別」「借入期間別」の年間キャッシュフローと返済総額の増減です。
金利上昇シミュレーション結果
結果は以下です。
不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーターで分析
わずか、0.35%の金利上昇でも収益に影響を与えます。税引き前キャッシュフローの減少率は年間約8～10%程度です。10年、20年の積み重ねを考えると大きな影響です。
また「借入額多い」「金利高い」「借入期間長い」ほど金額ベースの影響は大きくなります。
一般的に利用する
▼レバレッジを大きくして（借入割合を高めて）投資効率を上げる
▼借入期間を延ばして1年当たりのキャッシュフローを増やす
工夫をした投資手法の方が金利上昇の影響は大きくなります。
金利上昇を考慮にいれた投資スタイル
2020年頃までは、低金利を前提としてキャッシュフローを多く獲得するスタイルが主流でした。
しかし、ご紹介したシミュレーション結果から分かるように、このようなスタイルは金利上昇に脆弱です。
不動産投資は、他の事業以上に金利上昇の影響を受けやすく、金利上昇への対策は繰上返済など数少ないです。
特に、フルローン等の借入率の高い場合。RCに投資していて借入期間の長い場合は注意が必要です。
金利上昇を考慮に入れて借入を適切に管理するための不動産投資シミュレーションは必須です。
（動画）金利上昇シミュレーション
※不動産投資ツール アセットランクシミュレーターを利用して「金利上昇シミュレーションをする方法」を動画でご紹介します
不動産投資指標のLTV (Loan to Value)とは
