不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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意外と知らない利回りの特性を知る

2020-03-01

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

最近、コロナの話題一色です。

 

私には不動産投資と違い
知識が一切ありませんが
その中で頭に出てきたのが

 

いわゆる
「ブラックスワン」
という言葉です。

 

珍しいので普段は
一切認識しないのですが
確実に存在はしている。
(可能性はある)
 
それが突如現れる。
 
そんな意味合いで使われる
言葉です。
 
コロナだけではなく、不動産含め
どの世界にも同様の現象はあります。
 
それが現れた時に
どう対処できるかが
重要だなと感じています。
 
 
さて、「利回り」という言葉は、
不動産投資の会話の中で
一番使われる言葉です。
 
今日は色々な利回りについて
考えていきたいと思います。
 

 

主な利回りの種類

 

不動産投資に使われる
主な利回りを表にしました。

 

不動産投資に利用する利回り一覧表

 

この他にも、色々な利回り指標が
存在しますが、一般的に使われるのは
この5種類が多いです。

 

ぜひ、参考にしていただければと
思います。

 

重要な利回りは?

 

まず、一番利用されるのは
表面利回りです。

 

なぜ、一番利用されるのか?
簡単に計算できるからです。

 

簡単に計算できる分
参考程度にしかなりません。

 

他の物件とサッと比較したい時のみ
利用する利回りだと思います。

 

本格的に投資を検討する時は
FCRとCCRは
確認しておくべきです。

 

FCRは一覧の中で説明したように
もっとも正確な利回りです。

 

計算も維持管理費と
取得費用を概算で
計算すれば簡単にできます。

 

いくつかの物件を比較する
場合には、
まず、FCRで比較すると
良いです。

 

表面利回りで比較するより
格段に精度が高まります。

 

CCRは投資効率を確認する為に
投資開始後も年に1回程度
確認すると良い指標です。

 

不動産を投資として
考えた場合に
自己資金に対しての利回りは
重要なポイントになります。

 

利回り星人にならない

 

FCRとCCRは計算すべき
利回り指標です。

 

ただ、これだけでは
投資判断としては
まったく足りません。

 

最近は、あまりいらっしゃらない
とは思いますが

 

「利回り〇%だからいい物件」

 

こんな会話ばかりする方を
投資仲間の間で
利回り星人と呼んでいました。

 

ここまで、利回りの話をしてきて、
何だと思われるかもしれませんが、

 

投資の判断をする場合の
シミュレーションとしては
利回りだけでは不完全です。

 

一般的に使われる利回りでは

 

・減価償却の影響
・税金の影響

 

等は一切考慮されません。

 

また、時間軸の視点が抜け落ちて
しまうのが利回りの欠点です。

 

不動産投資は長期的な運用成績が
重要になります。利回りだけでは
それが分かりません。

 

実際に投資を判断する際には
時系列で税引後CFまで考えた
シミュレーションは必須です。

 

利回りは物件比較の
ファーストステップとしては
非常に有効で便利です。

 

利回りは、このように使うと
割り切って使うのが良い方法です。

 


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