不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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確定申告後に調べておきたい価格

2020-03-14

おはようございます。

 

アセットランク 大塚 博之です。

 

株価が大きく下げています。株価がアメリカ中心に割高だった為に、余計に反応したのだと思います。このような大きな変動がある度に感じるのですが、不動産投資はこのような短期間の大きな変動は少ないです。

 

ただ、短期間に一気に変化ませんが、ゆっくり、じわじわ、変化して気づかないうちに修復が難しくなったというパターンはあります。

 

やはり、常に変化には注意が必要です。

 

 

さて、今日は1年に1度は確認しておきたい、ある価格についてです。

 

 

1年に1度は確認すべき価格

 
1年に1度は確認したい価格は

 

「投資中の物件を、今、売ったらいくらで売れるか」

 

です。

 

株と違い、不動産の価格は新聞を見ても確認できません。ただ、定期的に現在の資産価値を知っておくのは重要です。その理由の1つは、いざ、売却したい時にこんな風にならない為です。

 

アセットランクシミュレーターコメント機能抜粋(売却シミュレーション)
※アセットランクシミュレーターコメント機能より抜粋

 

こうなると、出口戦略が取れなくなります。極端な書き方をすると不動産投資の失敗が確定する瞬間と言えます。

 

 

現在価値の確認方法

 

では、どのように現在価値を確認したらいいでしょうか。

 

主な方法は

 

現在の投資物件の価値を調べる3つの方法

 

・「収益還元法」
・「積算価格法」
・「相場的価格法」

 

以上の3つです。お気づきかもしれませんが3つとも購入時の物件価格が妥当かを調べる際にも利用する方法です。

 

 

計算後に確認すべき内容

 

ご紹介した3つの方法で計算した後は

 

1.それぞれの価格に乖離がないか

2.この価格で売っても借入を返せるか

3.この価格で売った時の投資期間トータルのCFはどの位か

 

を確認することです。

 

 

まず、それぞれのシミュレーションに乖離がないか確認します。乖離が大きい場合は計算が正しいか確認を行います。もし、計算に問題が無い場合は収益還元法の価格を優先すると良いです。理由は、現在多くの投資家が収益還元法で投資検討を行っているからです。

 

1を経て資産価値のシミュレーションが終わったら、2で万が一の場合も売却できるかの安全性の確認。3でどの位が手元に残るかの収益性の確認をします。

 

 

1年に1回やるべき理由

 
資産価値の分析は最初に書いたように1年に1度程度で行うと良いと思います。今は、インターネットで必要な情報は簡単に集められます。1年に1度、おそらく1~2時間程度で計算できる内容です。

 

1年に1度程度をお勧めしているのは

 

「時系列で変化を確認できる」

 

からです。

 

1年毎にシミュレーションを行えば、「あ、1年前より資産価値が上がって安全性、収益性が高まったな」などに気づけます。

 

1年に1度、確定申告後など決まった時期に分析されることをお勧めします。


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