不動産の気付きにくい大きなリスク

2021-04-18 　　　　　　　　　　　　

さて、先日、ある方からこんなお話を聞きました。

「10年程前に物件を購入したのですが売るに売れずに困っています」

話を聞いていると不動産の典型的な失敗パターンでした。

典型的な失敗パターンの特徴をバランスシート（B/S）で表すと

ポイントは以下の2つです。

1.純資産金額の変化
2.借入と物件価格の変化

1.純資産金額の変化

B/Sの純資産部分を確認すると1,500万円減少しています。不動産で資産運用したつもりだったのに、資産運用どころか結果的に損失を出してしまった状態です。

2.借入と物件価格の変化

含み損発生後のB/Sを見ると分かるように、物件が5,000万円でしか売れない状況にも関わらず借入が6,000万円あります。こうなると、売るに売れない状況が発生します。さらに、厄介なのがこの状態に陥っていることを、売却を考えるまで気付かない可能性があることです。

気付けない理由は、毎月の返済もできて少ないがらもCFもプラス状態だったからです。こうなると、普段から売却したらどうなるか考えていないと「順調に運用している」と思ってしまいます。

ところが、経年劣化等で空室が増えて運用が厳しくなっていざ、売却しようとした時にようやく、現状を認識することになります。

こうならない為には、売却シミュレーションを必ず行って投資判断することです。リスク管理として売却シミュレーションを行う時に確認すべきポイントは

『物件価格がいくらまで下落したら物件を売却して借入を返済できなくなるか把握する』

です。

とにかく最悪なのは売りたい時に、売れないことです。これを防ぐにはどの水準の物件価格までなら売却して借入を返済できるか常に確認しておくことです。

　
アセットランクシミュレーターでは物件に対するコメント機能で確認できますのでご活用いただければ幸いです。