かぼちゃの馬車から復活する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
7月8日から3日間入院していました。
薬疹（薬の副作用）が理由です。
医師の指示通り飲んでいたのですが
起こってしまいました。
やはり、薬は作用も強いだけに
副作用もありますね。
ただ、その後、適切な処置をしてもらったおかげで
短期間で元気になりました。
さらに、副作用で治療が必要になった場合に
救済してくれる制度を紹介してくました。
↓
http://www.pmda.go.jp/kenkouhigai_camp/index.html
安心して薬が飲めるようにということなのかもしれません。
さて、5月にかぼちゃの馬車に関する考察を行いました
バックナンバーはこちら
↓
https://assetranksimulator.com/pumpkin
今日は、かぼちゃの馬車に投資してしまった場合に
再起するにはどうしたらいいかについて考えます。
かぼちゃの馬車に限らず、悪い物件に投資して
しまった場合のヒントにもなります。
自己破産せずに、再起する方法として
1. 銀行に返済を猶予してもらい
インフレで実質の借金が減るのを待つ
2. 自己資金で借入を返済又は他の収入で返済を続ける
3. 予定されたサブリース賃料と同等以上で
入居者募集を行い、それを維持する
4. 借入を返済できる値段で買ってくれる人を探す
5. 他の物件を月々の返済が出来るまで買い進める
が主な方法として考えられます。
まず、今回は銀行の責任も重いので
1.のように返済猶予してもらえるかもしれません。
しかし、必ず、いつかは返済しなければなりません。
インフレで消えるまで猶予される可能性は低いと考えられます。
2.のように自己資金、他の収入が十分にある方は
今回の件では少数と思いますので検討から除外します。
3.は可能かもしれません。しかし、運営会社が募集しても
入居者を見つけるのが難しかった家賃額で募集することを考えると
これも、かなり困難な道のりだと思います。
4.借入の割合にもよりますが、これもかなり厳しいです。
かぼちゃの馬車物件の一例を使ってシミュレーションを行いました。
※写真をクリックすると詳細を確認できます。
かぼちゃの馬車物件の多くは、相場の土地＋建築費よりも
3,000万円～5,000万円程度割高な価格設定がされていました。
上記物件は2018年1月に9,870万円で購入し
相場通りの価格 6,870万円で2019年12月に売却しています。
現実を考えるとかなり甘めのシミュレーションです。
こんな甘めのシミュレーションでも約3,800万円
自己資金から借入を返済する必要があります。
やなり、4.もかなりの損失を被ってしまいます。
最後に残されたのが
5．他の物件を月々の返済が出来るまで買い進める
これが最も現実的な方法と考えられます。
少し、長くなりましたので、次回メールセミナーで
5．についてご説明します。
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