不動産投資の自己資金割合は何%が妥当か
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
最近、ニュースを見ていると
不動産投資のリスクを過度に
煽るような記事が多い事が
残念でなりません。
不動産投資への融資が
バブル期並みになったので
政府のご指導もあっての
ことだとは思います。
確かに投資にリスクは付き物です。
しかし、しっかりした知識を持って、
準備をして行えば
不動産投資は魅力的な
投資なだけに残念だなと思います。
さて、物件購入時の意思決定の中でも
重要な意思決定の1つが
「自己資金額をどの程度にするか」
です。
最近の融資傾向からすると
物件価格の30%程度は入れないと
銀行が融資をしてくれない場合が
多いようです。
本日のメールセミナーでは
自己資金が収益に与える
影響について考えます。
このようなことを考える場合は
サンプル物件でシミュレーションを
するのが一番分かりやすいです。
この物件の自己資金額を変化させながら
収益にどの程度影響があるか比較します。
収益の比較に使う指標は
・税引前キャッシュフロー（CF）
・ペイバック
です。
■ペイバック(PayBack)・・
『自己資金 / キャッシュフロー』
自己資金の回収にかかる期間を
表しています。
何年後に自己資金を回収できるかが
判断できます。
ペイバックを使うと自己資金を何年で
回収できるか1目で判断できますので
収益性（効率性）を比較する際に
便利な指標です。
当然、年数が短い方が投資効率が
良いです。
自己資金を早く回収できれば
次の投資も直ぐにできますし
借入の際も有利に働きます。
シミュレーション結果を確認すると
自己資金額によって
収益性にかなりの影響が
ある事が分かります。
CFは自己資金額が増える事で、
返済が減りますので増加します。
CFが増えて万々歳かというと
そうではありません。
そこで、確認すべきがペイバックです。
自己資金が増える毎に
自己資金回収年度が延びて
効率が落ちている事が分かります。
投資効率を考えると
ペイバックは10年を切りたいです。
この視点でシミュレーションを確認すると
今回のサンプル物件の場合
自己資金割合40%の4,000万円迄が
投資に見合う線だと分かります。
アセットランクシミュレーターでは
このような比較が3分程度で
可能ですのでお試しください。
ただ、投資を考えた際に
このシミュレーションだけでは
判断できません。
もう1つの視点、収益性と対局をなす
安全性について確認しておく
必要があります。
次回メールセミナーで
自己資金額が安全性に与える
影響について書きます。
キャッシュフロー分析だけでは不十分な理由 
