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売却価格(現在価値)がわかる、裏テクニック

2013-04-27

◆『IRRが大切なのはわかるけど
 計算するには売却価格が必要でしょ。
 そんなのわからないよ。』

 

 なぜ、IRRが大事かというと、
 その視点がないと、“含み損”
 を抱えて、マイナス利回りに
 陥る可能性があるからです。

 

 

 

▼IRRとは

 

 当初投資額=C1/(1+R)+C2/(1+R)2+
       ・・・・・・・+Cn/(1+R)n
 Cn = n年目のキャッシュフロー
 R = 内部収益率
 

 

 計算式にするとわからないので、
 単純に説明すると、

 

 
 【毎年のキャッシュフロー + (売却額 -投資額)】
 で出た収益を、毎年の複利で考えた場合
 何%くらいになるかを表した数値です。

 

 

 

◆では、IRRに必要な売却価格を
 どう調べればいいかを考えていきます。

 

 まず、思いつく方法は
 

 

 ▼売却した場合の価格を不動産屋に聞く

 

 ▼周辺同等物件の販売価格を調査する

 

 しかし、この両方ともに
 手間がかかり現実的ではありません。

 

 そこで売却可能価格を調べる方法を
 ご紹介します。

 

 ▼現在家賃から、キャップレートを使って割り出す    
 

 

 ▼積算価格法を利用して現在価値を割り出す

 

 

◆今日は、キャップレートを使って割り出す
 方法をご紹介します。

 

 その手順は、
 1、HOMES、ノムコム、健美家など
   不動産投資物件サイトで、所有物件と
   同等の物件を探す

 

 2、その物件の表面利回りを見てみる

 

 3、その利回りから-2%した
   利回りを計算する
   例 相場平均が10%なら8%

 

 4、空室まで考慮した家賃収入を
   確認する(実質家賃収入)

 

 5、実質家賃収入(年) ÷ 計算した利回り
   を計算してみる
   例 1000万円(実質家賃収入)÷ 8%
   =12500万円

 

 6、計算で出た答えを、売却可能価格とする

 

 

 

◆不動産投資物件を売却する相手は
 当然、投資を目的としています。

 

 投資目的の人は、利回りで
 『割安か、割高か』を判断します。

 

 そこで、市場相場より-2%した
 利回りであれば売却できる可能性が高いと
 考えて売却可能価格を計算する方法が
 1~6の手順です。

 

 利回りを-2%した、かなりシビアな
 売却可能価格ですので、これでもIRRが
 プラスならば運用は順調と考えられます。

 

 入居率も高く、売却しやすい物件だと
 考えられる場合は、-1%にするなど
 マイナス部分を調整しながら検討してください。

 

 この売却可能価格を、今年売却すると仮定して
 IRRがプラスになるか計算してみてください。

 

 
 また、5年後、10年後に売却した場合
 どうなるかも確認してください。

 

 

 

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