売却価格（現在価値）がわかる、裏テクニック

2013-04-27

◆『ＩＲＲが大切なのはわかるけど
　計算するには売却価格が必要でしょ。
　そんなのわからないよ。』

　なぜ、ＩＲＲが大事かというと、
　その視点がないと、“含み損”
　を抱えて、マイナス利回りに
　陥る可能性があるからです。

▼ＩＲＲとは

　当初投資額＝Ｃ1／（１＋Ｒ）＋Ｃ2／（１＋Ｒ）2＋
　　　　　　　・・・・・・・＋Ｃｎ／（１＋Ｒ）ｎ
　Ｃn ＝ n年目のキャッシュフロー
　Ｒ　＝　内部収益率
　

　計算式にするとわからないので、
　単純に説明すると、

　
　【毎年のキャッシュフロー　＋　（売却額　－投資額）】
　で出た収益を、毎年の複利で考えた場合
　何％くらいになるかを表した数値です。

◆では、ＩＲＲに必要な売却価格を
　どう調べればいいかを考えていきます。

　まず、思いつく方法は
　

　▼売却した場合の価格を不動産屋に聞く

　▼周辺同等物件の販売価格を調査する

　しかし、この両方ともに
　手間がかかり現実的ではありません。

　そこで売却可能価格を調べる方法を
　ご紹介します。

　▼現在家賃から、キャップレートを使って割り出す
　

　▼積算価格法を利用して現在価値を割り出す

◆今日は、キャップレートを使って割り出す
　方法をご紹介します。

　その手順は、
　１、ＨＯＭＥＳ、ノムコム、健美家など
　　　不動産投資物件サイトで、所有物件と
　　　同等の物件を探す

　２、その物件の表面利回りを見てみる

　３、その利回りから－２％した
　　　利回りを計算する
　　　例　相場平均が１０％なら８％

　４、空室まで考慮した家賃収入を
　　　確認する（実質家賃収入）

　５、実質家賃収入（年）　÷　計算した利回り
　　　を計算してみる
　　　例　１０００万円（実質家賃収入）÷　８％
　　　＝１２５００万円

　６、計算で出た答えを、売却可能価格とする

◆不動産投資物件を売却する相手は
　当然、投資を目的としています。

　投資目的の人は、利回りで
　『割安か、割高か』を判断します。

　そこで、市場相場より－２％した
　利回りであれば売却できる可能性が高いと
　考えて売却可能価格を計算する方法が
　１～６の手順です。

　利回りを－２％した、かなりシビアな
　売却可能価格ですので、これでもＩＲＲが
　プラスならば運用は順調と考えられます。

　入居率も高く、売却しやすい物件だと
　考えられる場合は、－１％にするなど
　マイナス部分を調整しながら検討してください。

　この売却可能価格を、今年売却すると仮定して
　ＩＲＲがプラスになるか計算してみてください。

　
　また、５年後、１０年後に売却した場合
　どうなるかも確認してください。