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新築投資用マンションの平均価格に関する記事

2019-08-24

 日経新聞に新築投資用マンション
 に関する記事が掲載されて

 いました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 首都圏投資用マンション、

 供給戸数31%減 1~6月 

 

 投資用マンションが前年同期比

 31%減の3196戸だったと発表した。

 平均価格は1%減の3047万円

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 記事は販売減を伝えるのが

 メインの内容でした。

  

 それについて驚きは

 無かったのですが

  

 驚いたのが

 平均価格が3,000万円を

 超えていたことです。

 

 

 投資用マンションの

 カテゴリーで平均価格を

 調べてみましたが

 良いデーターが無かった為

 

 感覚的な話に

 なってしまいますが

 10年前の30~40%は上がって

 いるかなという印象です。

 

 賃料に関してはいいところ

 数%上昇した程度でしょうから

 投資効率は30%程度落ちて

 いることになります。

 

 

 投資用新築マンションの

 殆どの物件がワンルームだと

 思います。

 

 これらの新築投資用物件は

 

 「賃料 – 管理費 – 返済」

 

 のキャッシュフロー(CF)が

 ほぼ、プラスにならないです。

 

 

 10年前の売り文句としては

 

 「賃料 – 利息返済 – 減価償却」

 

 がマイナスになるので

 その他の所得と損益通算して

 節税になるです。

 

 

 10年前の価格でもCFが

 プラスに成らないのに

 

 30%近く上昇したら

 「不動産投資」とは

 呼べないレベルだと思います。

 

 

 以下は新築1Rマンションの

 簡単なシミュレーション

 をした結果です。

 

 【10年前の新築ワンルーム投資】

 

2009年頃のワンルーム投資シミュレーション結果

 

 

 【今の新築ワンルーム投資】

 

20019年のワンルーム投資シミュレーション結果

 

 

 シミュレーションしてみると

 CFの赤字幅は利回りが

 6.0% → 4.1%となっている為

 大幅に悪化しています。

 

 さらに、金利が1%低くなったので

 利息支払が減り課税所得が+に

 成っています。

 

 こうなると、節税のメリットも

 無くなります。

 

  

 また、元金支払いと減価償却の

 関係で年々節税のメリットは

 無くなり、CFの赤字幅も増えます。

  

  

 10年前からこの手の投資の

 メリットは低いと思って

 いましたが、

  

 シミュレーションしてみると

 物件価格が上昇したことで

 ますますメリットが薄れています。

 

  

 キャピタル(値上益)を

 目的として購入するか

 現金で資産防衛の為に

 買うかが目的になります。

 

  

 ここまで価格が上昇してくると

 不動産投資としては厳しい

 投資と言えます。

  

 

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