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Archive for the ‘日経新聞から読み解く不動産投資’ Category

銀行の不動産投資に対する融資に関する記事

2019-04-02

 基本的に銀行は「貸したい」

 んだなというのが

 よく分かる記事です。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 

 給与明細「必ず原本確認」

 25%どまり

 

 物件所有者となる会社員の

 収入状況について、

 

 原本で資料を必ず確認すると

 答えた銀行は25%にとどまるなど、

 ずさんな融資の実態が改めて

 浮き彫りになった。

 

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 これは金融庁の

 アンケート調査の

 結果だそうです。

 

 確かに、原本でないと

 偽造される可能性は

 高まります。

 

 実際は、それほど件数は

 無いと思いますが。

 

 

 記事には実態調査を進めると

 書いてありましたので

 今後、過去の分を含めて

 調査するのかもしれません。

 

 

 このような記事を読むと

 金融庁は、シミュレーション

 すれば直ぐに分かる

 

 例えば、畑の真ん中に1件だけ、

 ドンと建つアパート物件

 

 レバレッジ(借入)を

 過大に利用した為

 将来、高LTVでどうにも

 ならない投資など

 

 無意味な投資を

 本気で止めたいんだな

 というのが伝わってきます。

 

 

 将来の日本経済へのリスクや、

 投資家ご本人の為にも

 正しい方向かな

 という気はします。

 

 

 ただ、過去の傾向からすると

 今度は、極端に規制をし過ぎて

 

 不動産投資シミュレーションを

 しっかりした結果

 これなら収益上もいいでしょ

 

 といった投資案件まで

 融資が実行されなくなる

 可能性が高まったのは

 困ったなという気はします。

 

 

 新築、オーナーチェンジ含め

 投資物件の流通は

 かなり少なくなっていく年に

 なりそうです。

 

 逆に、しっかり自己資金を出せる

 担保価値の高い物件を持っている

 オーナーさんは

 

 金利の低い状況は

 続いていますので

 チャンスが巡って

 来るかもしれません。

 

 

 それにしても、金融庁は

 将来、デフォルトという

 爆弾が爆発しないように

  

 色々な方面から外堀を

 埋めているようです。

 

 

黒田総裁の不動産融資に関する記事

2019-03-17

 日銀の金融政策決定会合後の

 黒田日銀総裁の記者会見の

 

 記者の質問への回答で

 不動産の融資についての

 現状認識が分かる部分が

 ありましたのでご紹介します。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 黒田日銀総裁会見の要旨

 
 
 問 不動産融資の過熱感は。
 
 答 不動産市場全体として、

 バブル期にみられたような

 全国的な過熱感は

 うかがわれないものの、

 

 大都市の不動産価格は

 上昇傾向が続いている。

 

 人口動態や経済活動の

 地域間格差といった問題に加え、

 海外投資家の取引が増加し、

 

 大都市圏で国内と海外の

 不動産市場の連動性が

 高まっているといったような

 要因も影響している。

 

 金融機関の不動産融資は期間が

 非常に長いので、

 

 入り口審査だけでなく

 中間の管理を十分していく

 ことが重要だ。

  

 考査時に金融機関との対話を通じ

 リスク管理していくことを

 促している。

 

 不動産市場の動向と金融機関側の

 融資については両面から

 注視していきたい。

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 少し長いので

 ポイントを整理すると

 

 ▼地方は不動産の割高感ないが、

  東京、大阪などの、

  都市圏はかなり上昇している。

 

 ▼海外の不動産は日本の

  大都市よりもっと高い

  (低利回)ので

 

  海外から日本の市場に

  お金が流れ込んでいる。

 

 ▼銀行は低金利で収益が

  少ない中で不動産へ

  強気の融資をしてきたが

 

  20年、30年と長い

  不動産融資の事を考えると

  もう少し慎重に融資を

  考えるべき

 

 ▼金融緩和は止められないので

  金融機関への調査等を通じて

  将来的に焦げ付きの出るような

  融資については防止していく

 

 

 纏めると、このような趣旨の

 発言になります。

 

 

 ここから読み解けるのは

 

 1.不動産は過去と比較

   するとかなり割高に

   なっているので

   これ以上の上昇はしなそう。

 

 2.金利は直ぐには上昇しなそう。

 

 3.融資審査は厳しく

   なっていきそう

 

 ということです。

 

 

 日銀の政策決定会合という

 マクロ的なニュースにも

 

 不動産投資やシミュレーションに

 必要な情報が散りばめられている

 場合があります。

 

 2019年~2020年前半位までは

 1.~3.の流れで行くのでは

 ないかと考えています。

 

 

不動産価格(2019年~)の傾向が掴める記事

2019-03-15

 2019年は不動産価格が

 下落する年になる可能性が

 やはり高いようです。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 不動産取引3年ぶり減少へ

 

 2018年度の取引額は3年ぶりに

 減少に転じる見通しだ。

 

 昨年度まで積極的な買い手

 だった海外勢の売買が減った

 影響が大きい。

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 不動産を購入する主体を

 少し区分けすると

 以下のような感じになる

 でしょうか。

 

 ■国内機関(法人)投資家

 

 ■海外機関(法人)投資家

 

 ■国内個人投資家

 

 ■海外個人投資家

 

 ■国内個人居住目的

 

 

 不動産市況に与える影響は、

 投資額が個人とは比べものに

 なりませんので

 

 機関投資家がどう動くかの

 影響が大きいです。

  

 機関投資家の中の海外勢の勢いが

 弱まったということのようです。

 

 記事によると理由は、

 割高になって利回りが

 低くなったからと書いてあります。

 

 

 普段、我々が見ている

 個人投資家向けの物件と

 明らかに違う物件層でも

 割高感が強いようです。

 

 ご存知のように我々が

 普段見ている物件層も割高です。

 

 そう考えると色々な物件層で

 かなり割高になっている

 ようです。

 

 

 さて、2019年以降の動きを

 このニュースから予測してみると

 

 

 個人投資家層については、

 銀行の融資が厳しくなり、

 物件価格は下落しそうです。

 

 

 また、海外勢の投資意欲が停滞

 しているということですので

 海外投資家層が狙っている物件層も

 落ち着いていくのだと思います。

 

 

 大きな投資層で残るは

 

 ■国内機関(法人)投資家

 

 ■国内個人居住目的

 

 ですが、新聞記事では

 国内機関(法人)投資家は、

 

 まだ、それほど投資意欲が

 落ちていないと書かれています。

 

 ただ、割高で物件は見つからなく

 なっているとも書いてあるので

 徐々に、取引が減っていくものと

 考えられます。

 

 

 国内個人居住目的については

 この記事にはありませんでしたが

  

 これも、割高で普通の所得で

 購入できる物件が減っており

 停滞気味です。

 

  

 これらの各層ともに減少や

 停滞感が強いことから

  

 2019年は物件価格の下落傾向が

 定着する年になるのではないかと

 考えています。

  

  

 不動産にお金を使う層を

 分類して考えてみると

 このような分析になります。

 

 

 ご参考になれば幸いです。

 

 

 

J-REITと不動産投資(現物)どちらが得か

2019-03-06

 不動産投資と考えると

 直ぐに現物の投資を考えます。

 

 しかし、気軽に投資できる

 J-REITに投資するのも

 立派な不動産投資です。

  

 

 日経新聞にこんな記事が

 ありました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 REIT、19年の分配金4%増

 賃料上昇や物件売却で 

 

 不動産投資信託(REIT)で、

 株式の配当に相当する

 分配金の伸びが続く。

 

 2019年は18年に比べ4%増の

 2644億円になる見通し。

 増加は8年連続だ。

 

 ・・引用終わり・・

 

  

 分配金は順調に伸びている

 ようです。

  

 ただ、分配金が増加したから

 といって、利回りが増加する

 わけではありません。

  

 

 以下のグラフは

 J-REITの平均利回り推移の

 グラフです。

  

  

 J-REIT利回推移(税金調整前)

 出所)三井住友トラスト基礎研究所

   

  

 記事のように分配金は

 毎年、上がっていますが

  

 1単元の購入価格も上がって

 いますので利回りは低下傾向です。

  

 現状は3.7%程度でしょうか。

  

  

 さて、では、

 「J-REITと不動産投資

  どちらが得か」

 を考えてみます

  

 

 基本的には不動産投資(現物)

 の方が得(利回りが高い)

 でなければおかしいです。

 

 理由は、現物の不動産投資の方が

 一般的にリスクが高く

 手間が掛かるからです。

 

  

 下に、J-REITへの投資と

 現物に投資した場合の

 比較表を記載しました。

  

  

項目 現物投資 J-REIT
流動性 低い 高い
空室
リスク
高い 低い
運営の手間 多い ない

 

 

 現物投資の方が

 面倒くさい投資になります。

 

 その手間の分は多めに

 キャッシュフロー(CF)を

 手に入れなければ意味が

 ありません

 

 

 稀に、CF/自己資金の利回りが

 J-REITを切って

 運営されている

 投資家さんもいますが

 

 目的が明確に資産防衛など

 である場合以外はNGです。

 

 

 さて、上のグラフの

 利回り推移は税引前の物

 ですが実際の手取りである

 税引後CFではどうでしょうか。

 

 

 J-REITへ投資する人の

 税率は基本的に所得に関係なく

 一律「20.315%」です。

 

 

 下の表は、税金を

 考慮したグラフです。

 

 

 J-REIT利回推移(税金調整後)

  出所)三井住友トラスト基礎研究所

 

 

 利回りが3%切る位まで

 下がります。

  

 ただ、税引後になると

 もしかすると

 

 現物の場合

 その他の所得が高い場合に

 所得税が累進課税になる為

  

 現物とJ-REITとの利回りが

 逆転する方も現れるかも

 しれません。

  

  

 現物に投資するか検討する際にも

 不動産投資シミュレーションを

 した後に

  

 J-REITの利回りと

 比較した場合に

  

 どの程度プレミアム

 (利回りが高いか)が

 付いているのか

 確認するといいと思います。

  

 実は、気軽にできる

 J-REITの方が良かった

 ということになったら

 目も当てられません。

   

   

 不動産投資の収益性を

 考える際に目安になる

 利回りですので

 覚えておくと便利です。

 

 

不動産投資への融資の今後が見える記事

2019-02-28

 この記事を見ると

 今後、不動産投資向けの融資が

 どのような方向に行きそうか

 見えてきます。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 不動産融資に過熱サインか

 

 国内銀行の不動産融資の残高が

 過去最高を更新し続けている。

  

 昨年来、新規融資には減速感が

 出ているものの

 「ブレーキをかけても残高の

 減少が思ったよりも少ない」

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 昨年、中頃以降から

 急に、銀行の貸出姿勢が

 変わってきましたので

  

 その前に約束していた分等が

 あると思いますので

 直ぐに急減になって

 いないのだと思います。

 

 

 ただ、融資に厳しい姿勢は

 続くと思いますので、徐々に

 減ってい行くと思います。

 

 

  

 この記事を見ると

 徐々に減って行くのは

 分かっているんだけど

 

 本当は貸したい銀行に対して

 御上がプレッシャーを

 かけたいんだな

 というのが分かります。

 

 

 銀行は、お金が

 余りまくっているので

 何とか収益をあげる為に

 貸したいのが本音です。

 

 優良企業があまり

 お金を借りてくれなくなったので

 

 土地の担保と

 大企業社員や士業の方などの

 将来収入を担保に取れる

  

 不動産投資の融資に積極的に

 なったのだと思います。

 

 

 この記事の最後にも

 人口減少のリスクについて

 書いてありましたが、

 

 人口減少及び人口集中で

 投資に見合う場所は

 本当に減っています。

 

 それを見越して

 将来、爆弾が破裂する前に

 御上がプレッシャーをかけるのは

 仕方がないかなとも思います。

 

  

 このような流れになるのは

 投資家側にも責任があります。

 明らかに、投資として厳しいと

 分かる場所に

 

 銀行が貸してくれるから

 投資するという方が

 後を絶たないからです。

 

 

 少し、シミュレーションと

 分析をすれば、直ぐに

 手を出したらやばいと

 思う物件です。

  

 銀行はそれに気づいていても

 この人の将来の収入を見越せば

 何とか、返してくれるだろと

 貸してきたわけです。

 

 

 新聞等では、銀行側や

 サブリースをする会社が

 何か一方的に悪いような

 印象を与える記事が多いです。

 

 しかし、投資する側も

 リターンを得る為に

 やらなくてもいい投資を

 選択したわけですから

 

 大きな責任があることを

 忘れてはいけないと

 思います。

 

 

レオパレス問題の本質

2019-02-19

 サーブリース
 いわゆる家賃保証の
 リスクが浮き彫りに
 なってきています。

 

 以下のニュース等
 レオパレス社の
 経営にインパクトの
 あるニュースが続いてます。

 

 

 ・・・以下日経新聞引用・・・

 

 

 レオパレスで法人客離れ
 社宅利用停止 業績下押し

 

  

 不動産・住宅情報サイト
 「ホームズ」を運営する
 LIFULLは2月上旬、
 レオパレスの入居募集物件
 約2万件を削除した。

 

 

 ・・引用終わり・・・

 

 

 レオパレス社がどうなるか
 分かりませんが

 

 家賃保証が成り立つのは
 当然、経営母体が
 安定した経営を
 しているからです。

 

 

 少し、極端な言い方をすれば、
 収益物件に投資したというより

 

 「家賃保証する会社の信用に
 投資した」

 

 と言えるかもしれません。

 

 その会社の信用が
 ガタっと落ちたわけですから
 投資した人のリスクが
 高まったのは事実です。

 

 

 こうなってくると
 家賃保証、そのものが
 悪いみたいな論調も
 ありますが

 

 そうではありません。

 

 リスクをヘッジ
 する為にメリット
 のある仕組みです。

 

 

 違法建築は話しに
 なりませんが

 

 「投資」の視点での
 この問題の本質は

 

 収益物件、そのものの
 価値(収益)に投資した
 のではなく

 

 「家賃保証する会社の信用に
 投資してしまった」

 

 ことだと思います。

 

 

 もし、収益物件
 そのものの価値に
 投資したのであれば

 

 家賃保証する会社が
 どうなろうとも
 大騒ぎする必要が
 ないからです。

 

 

 収益物件に投資した以上
 の価値があれば

 

 自分で近所の
 不動産屋さんにいって
 客付けしてもらう
 こともできるでしょうし

 

 売却して、不動産投資の
 出口を迎えることも
 できます。

 

 

 こんな問題が出る何年も前から
 メールセミナー等で

 

 「家賃保証を使うのは
 いいですが、
 無くても投資になる
 物件に投資してください」

 

 とお伝えしていました。

 

 

 もし、こうした視点が
 少しでもあれば

 

 市場調査もするでしょうし
 投資戦略を練って

 

 しっかりした
 シミュレーション、
 分析もすると思います。

 

 繰り返しになりますが
 家賃保証はオプションです。

 

 収益物件として価値が
 あることが大前提ですので

 

 家賃保証を受ける会社に
 投資するのではなく

 

 収益物件、そのものに
 投資すると思って
 しっかりとした
 準備が必要です。

 

 

 それにしても
 かぼちゃから
 始まった
 サブリースの問題が

 

 色々な会社で
 ここまで続けて
 火を吹くとは
 考えてもいませんでした。

不動産投資の融資に関する記事

2019-02-16

 だいぶ行き過ぎたのが
 これで落ち着きそうです。

 

 収益物件に対する融資が

 減ってきたというのが

 数値として報道され始めました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 アパート融資の退潮鮮明 
 昨年、新規16%減
  

 アパートやマンションといった
 投資用不動産の取得資金を
 対象にした個人向け融資の退潮
 が鮮明だ。

 

 日銀によれば、2018年の
 新規融資額は前年比で16%減の
 2兆8348億円。09年に調査を
 始めてから最大の減少率となった。

 

 ・・引用終わり・・

 
 
 こんな流れになり始めたのが
 昨年の中頃からだと思います。
  
 銀行によっても異なりますが
 どんなに属性(収入)があっても
 30%近く自己資金入れないと
 融資しないという銀行もあります。

 

 

 確かに、2015年以降は
 こんな物件、こんな利回りで
 売れるの?

 

 

 という物件が散見されましたので
 ようやく、冷静な状態になると
 思います。
 

  
 逆に、数年前に
 そんな物件を仕込んで

 しまった投資家さんは、

 

 売るに売れなくなっていく
 と思います。

 

 そうなると、これは厳しい物件だ
 と気づいても、売却できず

 
 塩づけ→ 空室増→ 収益悪化

 

 という悪循環に陥る

 可能性があります。

 

 

 逆に本当に属性の良い

 投資家、大家さんへは

 徐々にチャンスが回ってくる

 かもしれません。

 

 金利が上昇して物件の価格に

 抑制がかかるのではなく

 

 金融庁の指導等による

 銀行の貸出抑制が要因ですので

 

 銀行がどうしても貸したいという

 投資家さん、大家さんには

 

 物件価格が下がって

 魅力的な状況に

 なるかもしれません。

 

 

 いずれにしろ、今年は

 2013年頃から続いてきた

 市況感に変化が出る年に

 なりそうです。

 

 

レオパレスのニュースから分かること

2019-02-12

 レオパレスのニュースが
 波紋を広げています。

 


 ・・以下日経新聞引用・・

 

 レオパレスが施工不良
 新たに1300棟

 

 

 建築基準法違反の疑いがある
 アパートが新たに1324棟
 見つかったと発表した。

 

 耐火水準を満たさなかったり、
 遮音性が基準値に達しなかったり
 する恐れがあり

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 自分が不動産投資を始めた
 15年位前から、仲間内では
 こんな話が有名でした。

 

 

 「建物価格にぜんぜん
 見合わない建物だよね」

 

 

 新築で建築しサブリース
 する会社の場合、
 建物価格で利益を出して

  

 その後の賃料保証で空室に
 なった時に、それを充てる
 ような構造を持っている
 会社も多い為
 

 建築費が割高なことが
 往々にしてあります。

 

 

 その中でも、レオパレスは
 遮音性がとてつもなく
 低い
のは有名でした。

 

 それにしても、まさか
 違法建築だとは思って
 いませんでした。

 

 

 また、レオパレス周りでは
 最近、家賃保証の減額を
 強引に申し入れられたなど、
 良い話を聞きませんでした。

 

   
 家賃保証があるから大丈夫
 と言って、

   

 キャッシュフローが
 ギリギリ+の状態で
 投資する方が
 いらっしゃいます。

 

 このような場合、家賃保証が
 無くなると、かなり厳しい
 賃貸経営を迫られる可能性が
 が高いです。

 

 

 賃貸経営を考える場合
 空室リスクを軽減できる
 家賃保証は良い仕組みだと
 思います。

 

 しかし、それは、
 保証が無くても収益上
 キャッシュフローが
 プラスである可能性が
 高いことを確認した上で

 

 リスク軽減が目的
 という感覚で利用すべきです。

 
 

 まずは、しっかり
 シミュレーション、
 分析を行った上で

 

 家賃保証というオプションが
 無くても、経営が成り立ち
 そうな投資なのかを

 

 「自分自身で判断」した上で
 あくまでも、リスクヘッジとして
 家賃保証を利用する

 という思考の順番を持つことが
 重要です。
 
 
 それにしても不動産投資に 
 マイナスイメージが付く
 ニュースが多いようです。
 
 確かに、ろくに勉強や
 分析をせずに始める方も
 多かったようですので
 
 冷静に考える
 いい機会かもしれませんが。
 

2019年の不動産価格

2019-02-06

 日経新聞にも

 

 来年(2019年)の
 不動産投資の環境は良好か

 

 でも書いたように

 不動産価格が調整する

 との記事が出てきました。

 

 この記事、不動産投資を

 理論的に的確に捉えている

 記事ですので

 

 ぜひ、全文読んでいただける

 といいと思います。

 

 以下に一部記事を引用します。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 不動産価格は転換点か

 都心の中古マンションは下落へ

 

 現在のリスクプレミアムは

 2.87%ですので、

 

 リスクプレミアムが今より

 0.13%アップしたとして

 計算してみると、

 

 都心3区の中古マンションは

 現状の価格から2.8%程度

 下落すると考えられます。

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 この記事によると

 リスクプレミアム基準を

 フラット35に置いて計算すると

 

 都心のリスクプレミアムは

 3%程度と推測しています。

 

 

 リスクプレミアムとは

 

 一番安全な投資

 一般的には

 10年物国債金利

 

 に対して、その投資対象が

 何%余分に利回りを

 取れればリスクに見合うか

 を考えるもの

 

 

 現在のリスクプレミアムが

 2.87%なので、0.13%程度

 利回りが低下するだろうと

 予測しているわけです。

 

 

 この記事にはその他の

 地域の推定のリスクプレミア

 についても書いてありました。

 

 

 メールセミナーでは

 何度もお伝えしましたが

 

 割高かどうかは、利回や

 価格を比較するだけでは

 分かりません。

 

 この記事の内容から考える

 首都圏のもっとも割高な

 地域は埼玉県のようです。

 

 新聞記事なので

 分かりやすくする為に

 かなり単純化して書いて

 ありますので注意は必要ですが

 

 不動産の価格(特に投資)が

 どうやって形成されるのかを

 理解するには分かりやすい

 記事だと思います。

 

 

 

 金利の下落止まる

    +

 リスクプレミアムを超える価格

 

 であること

 

 インフレで最後に反応する

 家賃相場の上昇は

 2019年には始まらない

 ことを考えると

 

 2019年の不動産価格が

 どのような方向に

 進んで行きそうかを

 推測することができます。

 

 

不動産は効率の良い投資か?

2019-01-31

 ビジネスを考える上で

 効率よく運営することは重要です。

 

 不動産投資もビジネスの

 1つですので、その他の

 ビジネスと比較して

 効率はどうなのかを考えます。

 

 

 効率といっても色々な視点が

 ありますので、今日は

 総資産回転率を使って比較します。

 

 総資産回転率・・

 

 「売上高 ÷ 総資産」

 

 で計算します。

 

 各業種で総資産回転率の平均を

 比較すると

 

 一番高い小売業で約1.7回

 一番低い電気業で約0.4回

 

 です。

 

 参考に、日経新聞に

 こんな記事がありました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 アジアの借金、世界の4割

 中国6倍、リスク現実に

  

 売上高と資産を比較する

 「総資産回転率」を世界企業

 ではじくと17年度は0.63回だ。

  

 高いほど効率的だが、

 10年前の0.74回から低下した。

 

 

 ・・引用終わり・・

 

  

 この記事は、借入が増加して

 いるわりには売上が増加しておらず

 総資産回転率が落ちているという

 記事です。

 

 

 では、不動産投資の

 総資産回転率を考えてみます。

 

 高利回の1つの基準の

 表面利回10%

 で考えてみます。

 

 1億円の物件に対して10%

 の利回だとすると1千万円の

 家賃収入です。

 

 この際の総資産回転率は

  

 1千万円 ÷ 1億円 = 0.1

 

 0.1回転です。

 

 とてつもない低さなのが

 分かります。

 

 この数値を考えても

 

 不動産投資は

 

 「効率の良い事業ではない」

 

 と断言できます。

 

 

 では、なぜ、私も含めて

 不動産投資を魅力的に思う人が

 多くいるのか。

 

 その理由は、他の事業と比較して

 資産評価がしやすいことが

 1つの理由です。

 

 つまり、売りやすく、

 一般的に資産価値が高い

 物が資産に計上されている

 ということです。

 

   

 不動産投資の場合、土地、建物

 など市場が出来上がっており、

 比較的売買しやすです。

 

 それに対して、商品などの

 棚卸資産、工場の設備などは、

 直ぐに売ることが難しく

 資産の評価が難しいです。

 

 

 不動産投資がミドルリスク・

 ミドルリターンと言われる

 所以はここにあります。

 

 けっして効率の良い商売では

 ありませんが、リスクは

 他の商売と比較して低く抑える

 ことのできる商売と言えます。

 

 

 

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