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Archive for the ‘日経新聞から読み解く不動産投資’ Category

不動産投資で絶対忘れてはいけない費用に関する記事

2019-09-11

 不動産投資で忘れがちな費用

 それが「修繕費」です。

 

 不動産投資向けの記事では

 無いのですが日経新聞に

 こんな記事が掲載されていました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 マンション修繕積立金、

 家計に暗雲3割が「不足」

 

 積立額が計画に比べて不足する

 マンションが全体の35%に上った

  

 ・・引用終わり・・

 

  

 この記事は一般のマンション

 の事例です。

  

 ただ、投資物件のオーナーは

 もっと修繕の事を考えて

 いないと思います。

  

 

 特にRCは多額の修繕費が

 必要になる可能性があります。

   

 いつ、どのタイミングで必要に

 なるのかの判断が難しいだけに

  

 購入当初からシミュレーション

 している投資家さんは

 少数かもしれません。

 

   

 しかし、屋上防水、塗装費、

 ポンプ交換などは

 10~15年等定期的に必要になるのが

 分かっています。

    

 この分かっている費用だけでも

 計算に入れておかないと危険です。

  

 理想を言えば、

 税引後キャッシュフローから

 一定額をプールしておいて

 修繕に当てる

  

 修繕積立金のようなスタイルを

 取るのが良いです。

  

 そこまで、できなくても

 定期的に必要になることを

 念頭において

 

 計画やシミュレーション

 をしておく必要はあります。

 

  

 また、修繕はデッドクロス

 (元金支払>減価償却費 )

 同様に

 

 売却(出口)タイミングを

 検討する上で重要な

 ファクターとなります。

 

  

 日経新聞に掲載されていた

 記事同様に、

 

 投資物件についても

 修繕費を考慮していない

 (不足している)投資家さんが

 多いと思います。

  

 必要になって、直ぐに解決できる

 費用ではありませんので

 投資開始時から計画を

 しっかり立てた運用が必要です。

 

不動産投資と金利ついて考える

2019-09-08

 不動産投資用のローンでは

 ありませんが、

 こんな記事が日経新聞に

 掲載されていました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 住宅ローン金利、

 長期固定で0.6%台も

 変動型と拮抗

  

 全期間固定型の「フラット35」

 の金利は9月、3カ月連続で

 過去最低を更新した

 

 (グラフ)。一部商品では、

 所定条件を満たせば当初10年は

 0.6~0.7%台まで下がっている。

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 この記事は住宅ローンの話ですが

 金利が下がっているようです。

 

 

 このような状況になると

 10年、20年と金利が低いまま

 と考えてしまいがちです。

  

 しかし、金利は必ず変動します。

  

   

 不動産投資の成否を分ける

 ファクターとして金利の影響は

 大きいです。

 

  

 例として

  

 5,000万円の借入を

 行った場合の0.5%の

 金利の違いの影響を

 表にしました。

  

  

元利均等 30年ローン 支払総額比較
 1% 57,894,947
 1.5% 62,121,428
 2% 66,531,359

【アセットランクシミュレーターローン計算を利用】

 

 

 0.5%で約450万円程度

 支払総額が違うのが分かります。

     

 不動産投資でいえば

 この金額が収益にそのまま

 影響を与えます。

  

   

 また、住宅ローンでは

 固定金利が一般的ですが

 不動産投資では変動金利が

 殆どだと思います。

   

 この場合、金利が上昇した場合

 経過措置がある住宅ローンとは

 異なり、急に支払額が

 増えることになります。

  

   

 参考に4年目~0.5%金利が

 上昇した場合の支払総額の

 違いを以下に書きます。

   

元利均等 30年ローン 金利変動 支払い総額
 1% ⇒ 1.5% 61,330,661
 1.5% ⇒ 2..0% 65,716,918
 2% ⇒ 2.5% 70,285,438

【アセットランクシミュレーター金利変動機能を利用】

 

   

 350万円程支払総額が

 増加するのが分かります。

 

 空室対策などと異なり

 金利が変動した場合

 

 金利が上昇しそうだから

 直ぐに対策とはいかないものです

 

 借入(レバレッジ)をして

 不動産投資をした場合は

 

 常に金利の動向には気を配って

 シミュレーション及び

 対策を検討しておく必要があります。

 

マイホーム購入は不動産投資

2019-08-28

 思ったよりマイホームと

 考えている人が

 多いなという印象です。

 
 ・・日経新聞引用・・

  

 「賃貸でいい」18%、10年で倍に

 

 

 「借家(賃貸住宅)で

 構わない」

 と答えた人は17.8%と

 10年前の2倍に増え、

 

 1994年の調査開始以来

 最高となった。

  
 「土地・建物を両方所有したい」

 と回答した人は74.6%だった。

 

 ・・引用終わり・・
 

 賃貸で良いという人が

 増えたと言っても

 まだ、20%もいないという

 結果でした。

 

 もう少し高いかな

 と思っていただけに

 まだ、こんなもんなんだ

 と感じました。

 

 

 記事の中で20代では

 23.8%が賃貸で構わない

 と答えたと書いてありましたが

   

 逆に20代でも70%位の人は

 物件を保有したいと

 思っているようです。

  

    

 人口減少のペースが

 早まっていく

 今後のことを考えると

  

 物件価格の下落等の 

 所有するリスクは徐々に

 高まっていくと思います。

 

   

 不動産投資をしている

 投資家はその辺りも考慮しながら

 

 利回りを見定め、出口(売却)を

 検討し投資をしているので

 良いですが

   

 持ち家を所有するという投資を

 投資という感覚がないまま

 行うにはリスクが高い時代に

 なっていくと思います。

  

 

 さすがに、不動産投資をする人

 のように将来の収益性などを

 シミュレーションする必要は

 ないと思いますが

  

 自分の家を持つ、

 特に借入をする場合は

 

 持ち家には投資の側面もある

 という思いで行う必要が

 あります。

 

  

 所有欲が相対的に下がっている

 20代の人でも

 

 不動産は所有という人が

 まだまだ、大多数なんだな

 と少し驚いた記事でした。

 

新築投資用マンションの平均価格に関する記事

2019-08-24

 日経新聞に新築投資用マンション
 に関する記事が掲載されて

 いました。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 首都圏投資用マンション、

 供給戸数31%減 1~6月 

 

 投資用マンションが前年同期比

 31%減の3196戸だったと発表した。

 平均価格は1%減の3047万円

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 記事は販売減を伝えるのが

 メインの内容でした。

  

 それについて驚きは

 無かったのですが

  

 驚いたのが

 平均価格が3,000万円を

 超えていたことです。

 

 

 投資用マンションの

 カテゴリーで平均価格を

 調べてみましたが

 良いデーターが無かった為

 

 感覚的な話に

 なってしまいますが

 10年前の30~40%は上がって

 いるかなという印象です。

 

 賃料に関してはいいところ

 数%上昇した程度でしょうから

 投資効率は30%程度落ちて

 いることになります。

 

 

 投資用新築マンションの

 殆どの物件がワンルームだと

 思います。

 

 これらの新築投資用物件は

 

 「賃料 – 管理費 – 返済」

 

 のキャッシュフロー(CF)が

 ほぼ、プラスにならないです。

 

 

 10年前の売り文句としては

 

 「賃料 – 利息返済 – 減価償却」

 

 がマイナスになるので

 その他の所得と損益通算して

 節税になるです。

 

 

 10年前の価格でもCFが

 プラスに成らないのに

 

 30%近く上昇したら

 「不動産投資」とは

 呼べないレベルだと思います。

 

 

 以下は新築1Rマンションの

 簡単なシミュレーション

 をした結果です。

 

 【10年前の新築ワンルーム投資】

 

2009年頃のワンルーム投資シミュレーション結果

 

 

 【今の新築ワンルーム投資】

 

20019年のワンルーム投資シミュレーション結果

 

 

 シミュレーションしてみると

 CFの赤字幅は利回りが

 6.0% → 4.1%となっている為

 大幅に悪化しています。

 

 さらに、金利が1%低くなったので

 利息支払が減り課税所得が+に

 成っています。

 

 こうなると、節税のメリットも

 無くなります。

 

  

 また、元金支払いと減価償却の

 関係で年々節税のメリットは

 無くなり、CFの赤字幅も増えます。

  

  

 10年前からこの手の投資の

 メリットは低いと思って

 いましたが、

  

 シミュレーションしてみると

 物件価格が上昇したことで

 ますますメリットが薄れています。

 

  

 キャピタル(値上益)を

 目的として購入するか

 現金で資産防衛の為に

 買うかが目的になります。

 

  

 ここまで価格が上昇してくると

 不動産投資としては厳しい

 投資と言えます。

  

 

サブリースの法規制の知っておくべき記事

2019-08-14

 サブリースを利用している

 していないに関わらず

 知っておいた方が良い記事が

 ありましたのでご紹介します。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 住宅の転貸、規制へ新法

 投資トラブル受け国交省検討

 

 

 国への登録を義務化し、

 将来の家賃収入などについて

 顧客への説明を必須にする。

  

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 実際は何十年も前から

 建物を建てさせるのが目的で

 

 困ったら賃料下げるという

 モデルはありましたので

 今さら感はありますが

 いよいよ規制するようです。

 

 

 理由を少し考えると

 

 

 1.かぼちゃ、スルガ、レオパレス

 の問題が噴出した事

  

 2.投資なんだから投資家が悪い

 と言ってられない位に被害者が

 出た事

   

 3.人口が減る中で、需要がない

 土地へ建築を進めることで

 より被害が拡大する

 可能性がある事

 

 4.銀行によっては貸倒被害で

 普通の預金者に被害が

 発生する可能性がある事

 

 

 賃貸需要のある地域は

 限られる中で、

 

 価値以上の価格で販売し、

 ねずみ講のように建築で

 儲けられている間は

 ある程度賃料を保証し

 

 銀行とタッグを組んで

 融資するようなモデルを

  

 これ以上続けて

 将来、被害者が増加すること、

 空家を増加させることを

 防ぎたかったのだと思います。

  

 

   

 2020年以降導入ということで

 具体的な規制内容は以下の

 3点しか記載はありませんでした。

  

  

 ・事業者の登録義務付け

  

 ・実務経験を持つ人材や

  有資格者の配置

  

 ・賃料の変動について適切に説明

   

 3番目は、規制が無くても

 やらなくてはいけない

 内容だと思います。

  

  

 何十年も放置して、かなり問題が

 大きくなったので重い腰を上げた

 感じです。

 

 

 こういった記事を読むと

 賃貸事業で成功するには

 

 しっかりしたシミュレーションと

 それに基づいた運用を長期的に

 続けて行く必要があるなと

 改めて考えさせられました。

 

 

REITの価格から予測できること

2019-08-09

 REITの価格がだいぶ

 値上がりしましたね。

 

 REIT価格推移

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 東証REIT指数、

 11年10カ月ぶり高値 

 

 

 「利回り水準を踏まえると、

 まだ上昇余地がある」

 とみていた。

  

 ・・引用終わり・・

 

  

 11年10カ月前だと

 2007年頃です。

  

  

 収益物件への融資が

 厳しくなったタイミングや

  

 このREITの値上がりなど

 何か、最近、この頃の

 流れにそっくりです。

  

 

 まず、収益物件への融資が

 厳しくなって、ピカピカの

 大型物件以外の価格が下落する。

  

 その頃はまだ、ピカピカの

 大型物件を抱えるREITは

 値上がりを続けている。

  

 理由は 地銀などの

 融資先がなくなり、

  

 債券と比較すると利回りの

 高いREITに投資しているから

  

 本当に同じようです。

  

  

 記事では、まだ、値上がり

 するようなことを書いて

 ありましたが

  

 そろそろ注意が必要な

 時期に入っている気がします。

  

  

 これは、実物の収益物件でも

 REITでも言えることですが

 利回りが多少良くても

  

 収益物件で言えば物件価格が

 REITで言えばREITの価格が

 下落すれば、

  

 そんな利回りは直ぐに

 吹き飛びます。

 

  

 例えば、現状のREITの

 利回りはだいたい3.7%位です。

  

 REITの価格がたった10%下がる

 だけで、3年分の利回りが

 吹き飛ぶことになります。

  

 不動産への投資は

 実物にしろ、REITにしろ

 インカムとキャピタルの

 バランスが重要です。

  

 それだけに、現状の価格は

 割安なのか、割高なのかを

 色々な情報から考えるように

 しておくことが必要です。

 

 

大家さんには、少しだけうれしい記事

2019-07-31

 だんだん価値観が変わって、
 大家業にほんの少し

 追い風になるかもしれないと

 思える記事がありましたので

 ご紹介します。

 

 

 ・・以下日経新聞引用・・

 

 マンション、賃貸・中古シフト

 じわり新築高止まりで 

 

 東京23区の新築・専有面積

 40~80平方メートル未満の

 マンションの賃料は、

  

 2014年から微増が続く。

 18年は1平方メートルあたり

 3397円。25年には3552円まで

 上がる見通しだ。

  

 ・・引用終わり・・

 

  

 7年かけて1㎡で155円

 50㎡マンションだと7,750円

  

 1年辺り1,142円程度ですので

 収益上、すごいインパクト

 のある数値ではありません。

  

 インフレ率並みに上がる

 予測といった感じだと

 思います。

 

  

 それよりは、記事の中で

 

 ・新築信仰が無くなった

  

 ・家の所有に拘らなくなった

   

 というのは大家業にとっては

 大きいかなと思います。

  

 一時的に賃貸に入るという

 感覚ではなく、そのまま

 住んでくれる可能性が高まる

 ことになります。

 

 

 所有するリスクは大家さん

 持ってください。

 その代わり賃料払いますから

 

 という感覚に変わってきている

 のだと思います。

 

 

 東京23区が例になった記事

 でしたので、それ以外の

 地域では温度差があると思います。

 

 しかし、人口が減って

 大家業にとって厳しい時代が

 予測される中

 

 このような価値観の変化を

 読み取っていくことは

 重要になると思い

 記事をご紹介しました。

 

 

不動産投資の現状が分かる記事

2019-07-24

 不動産投資の現状について

 伝わる記事がありましたので

 ご紹介します。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

  

 不動産 過熱の代償(1)

 サラリーマン大家に試練

 

 2018年春から新規投資は

 控えている。物件価格が

 高くなった一方で、

  

 金利や頭金など融資条件が

 厳しくなり、

 「投資妙味が薄れている」

 という。

  

 ・・引用終わり・・

  

  

 ようやく普通の状態に

 戻りつつある感じです。

  

 記事では融資を断られた

 というような事も書いて

 ありました。

  

 おそらく、銀行からすると

 これから物件価格が下落

 することを考えると

  

 高LTVで貸せないという

 判断をしたのだと思います。

  

 

 ちなみに、LTVとは

   

 「借入金/物件現在価格×100」

 で計算します。

  

 簡単に言えば、

 

 万が一、売らなければ

 ならない時に売って

 借金を返せるかどうかを

 数値化したものです。

  

 低ければ低いほど

 安全ということになります。

 

  

 銀行にしてみれば高LTVだと

 貸し倒れるリスクが高く

 なりますので、

  

 その基準が厳しくなって

 貸してくれなくなった

 ということだと思います。

  

  

 バブル後もそうでしたし

 2008年頃もそうでしたので

 いつか来た道という感じです。

  

  

 こんな中でもしっかり

 自己資金を入れて投資している

 投資家さんもいます。

  

 価格が下がってくれば

 このような投資家さんが

 活躍されるのだと思います。

   

  

 ここ数年、どれだけ金を

 借りられたかを競うような

 投資スタイルが全盛でした。

 

 それが終わったのだと思います。

  

  

 そういう意味で普通の状態に

 なったと書きました。

  

  

 買い手(買える人)が

 少なくなった現状を考えると

  

 しばらくは売却もしにくく

 なりますので、

 

 しっかり収益管理しながら

 次のチャンスを待つ

 時期と言えるかもしれません

  

不動産投資の「経営」という側面

2019-07-18

 ごく当たり前の感覚だと

 思うのですが

 

 新聞記事になっているあたり

 そうではない投資家さんも

 いるのかもしれません。

 

 

 ・・日経新聞引用・・

 

 賃貸活用、経営の自覚を

 

 土地を所有する本人は将来の

 相続税対策のつもりでも、

 

 実際は不動産経営に一歩踏み

 出しているということを

 自覚していない人

 も多いようです。

 

 ・・引用終わり・・

 

 

 昔はこれでも良かったのかも

 しれません。

 

 人口は増えて、土地の価格は

 上がり・・・

 

 

 この記事を読むと

 でも、今は違いますよ。

 とだけは伝えたくなります。

 

 

 私の周りには賃貸経営を

 上手く行っている方が

 たくさんいます。

 

 ただ、その全員が「経営」として

 かなり工夫をしながら行っています。

 

 

 もちろん土地評価(路線価)が

 市場価格より低い場合が多い

 ことなど、節税対策になるのですが

 

 経営を上手く行っていかなければ

 節税で得した金額は吹っ飛んで

 しまいます。

 

 その大きな例が

 S銀行、R社などの事例だと

 思います。

 

 おそらく、記事に掲載されている

 感覚で賃貸経営を行っている方は

 

 ・空室の募集

 

 ・入金管理

 

 ・修繕計画

 

 ・キャッシュフローの管理

 

 など根本の部分も人任せ

 なのかもしれません。

 

  

 

 これだけ、賃貸経営は厳しいという

 話題が出ていても、まだ、

 このような記事が注意喚起として

 日経新聞に掲載されてしまうんだな

 と若干、残念な思いになります。

 

 

 賃貸経営はそんなに

 甘くないですが

 しっかり勉強と実践ができれば

 

 資産防衛や資産形成の為に

 ミドルリスク・リターンの

 投資になり得る魅力ある

 投資であることは言えると思います。

 

スルガ銀行の今後に関する記事

2019-07-11

 昨日の日経新聞にこんな記事が

 掲載されていました。

 

  

 ・・以下日経新聞引用・・

 

 スルガ銀行、シェアハウス所有者

 の負担軽減策も 

 

 スルガ銀行が会社員らに

 購入資金を融資した

 シェアハウスは、立地条件の悪い

 物件が多く空室率も高い。

    

 周辺相場を大幅に上回る価格で

 土地を買い、家賃を保証した

 運営会社の破綻でローンを

 返済できなくなった

 所有者も多く出た。

 

 所有者は土地と建物を

 譲渡し、借金を棒引きする

 「代物弁済」や元本の削減を

 スルガ銀行に求めている。

  

 ・・引用終わり・・

 

 

 単純に言えば、価値のない

 不動産とそれよりも価値の

 高い債券と相殺しろ

 と言っているということです。

 

 

 所有者の気持ちは分らなく

 ないですが、

 

 投資を決定した責任を

 考えると単純には

 受け入れられないかな

 と思います。

  

 また、シェアハウス以外にも

 不可解な融資が複数存在

 しており、その融資分の

 物件をどうするのかなど

 簡単には判断できません。

 

  

 今回の事件を考えると

 日本の連帯保証制度にも

 問題があると思います。

  

 海外ではノンリコースローン

 が一般的で、

 

 万が一借入を返済できない

 場合は、物件を取られて

 終わりというのが主流です。

  

 つまり、物件に金を

 貸している感覚です。

  

 それに対して日本の

 場合は、物件ではなく

 個人に金を貸している

 わけです。

 

  

 当然、銀行もノンリコースローン

 だったら、こんな物件には

 融資しなかったでしょうし

 

 個人保証、言い換えれば

 サラリーマンなら

 生涯年収に貸出を行ったわけです。

 

  

 日本で不動産投資をする場合は

 冷静に、個人の生涯年収に

 貸してくれたのかな?

 物件に貸してくれたのかな?

 

 という視点は持っておく

 必要があります。

 

 

 それにしても、連帯保証で借りた

 借入を、ノンリコースローンの

 ようにしてくれ、

 

 という発想はすごいなと

 思いました。

 

 

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