新築投資用マンションの平均価格に関する記事
日経新聞に新築投資用マンション
に関する記事が掲載されて
いました。
・・日経新聞引用・・
投資用マンションが前年同期比
31%減の3196戸だったと発表した。
平均価格は1%減の3047万円
・・引用終わり・・
記事は販売減を伝えるのが
メインの内容でした。
それについて驚きは
無かったのですが
驚いたのが
平均価格が3,000万円を
超えていたことです。
投資用マンションの
カテゴリーで平均価格を
調べてみましたが
良いデーターが無かった為
感覚的な話に
なってしまいますが
10年前の30~40%は上がって
いるかなという印象です。
賃料に関してはいいところ
数%上昇した程度でしょうから
投資効率は30%程度落ちて
いることになります。
投資用新築マンションの
殆どの物件がワンルームだと
思います。
これらの新築投資用物件は
「賃料 – 管理費 – 返済」
のキャッシュフロー（CF）が
ほぼ、プラスにならないです。
10年前の売り文句としては
「賃料 – 利息返済 – 減価償却」
がマイナスになるので
その他の所得と損益通算して
節税になるです。
10年前の価格でもCFが
プラスに成らないのに
30%近く上昇したら
「不動産投資」とは
呼べないレベルだと思います。
以下は新築１Rマンションの
簡単なシミュレーション
をした結果です。
【10年前の新築ワンルーム投資】
【今の新築ワンルーム投資】
シミュレーションしてみると
CFの赤字幅は利回りが
6.0% → 4.1%となっている為
大幅に悪化しています。
さらに、金利が1%低くなったので
利息支払が減り課税所得が＋に
成っています。
こうなると、節税のメリットも
無くなります。
また、元金支払いと減価償却の
関係で年々節税のメリットは
無くなり、CFの赤字幅も増えます。
10年前からこの手の投資の
メリットは低いと思って
いましたが、
シミュレーションしてみると
物件価格が上昇したことで
ますますメリットが薄れています。
キャピタル（値上益）を
目的として購入するか
現金で資産防衛の為に
買うかが目的になります。
ここまで価格が上昇してくると
不動産投資としては厳しい
投資と言えます。
