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日経新聞の投資物件の相続に関する面白い記事

2019-11-20

不動産投資を進める上では知っておきたい記事でしたのでご紹介します。

 

 

・・以下引用・・

  

2019/11/18 日本経済新聞

 

国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、 「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたからだ。路線価は取引価格の8割のため節税策として不動産を購入する人もいる。

 

・・引用終わり・・

 

 

今回の例は路線価の4倍差とかなり開きの大きい例だと思います。

 

国税の目的は「節税の為に現金を不動産に変えてもしっかり査定しますよ」とメッセージを出したかったのだと思います。

 

まだ、控訴中の為、確定判決ではありませんが、地裁レベルでは、それにお墨付きを与えた格好になります。不動産投資の市場を考える上では 大きな影響を与える判決です。

  

  

不動産投資の目的を大別すると

 

 1.資産運用の為

 

 2.資産防衛の為

 

 3.節税の為

 

に分けられます。

 

今回の記事は3が一番の目的だったと思われます。

 

1.が主な目的の場合は利回などの収益性が投資決定の最重要ファクターになります。 2.が目的の場合はインフレや社会変動があった場合にも資産価値が守れる場所が重要になります。

   

そして、おそらく今回の目的であったであろう3.節税が目的の場合

 

 「本来の資産価値」

    ≠

 「相続税路線価」

  

が大きな投資決定の要因になります。

  

2や3が目的の不動産投資家は1が目的の投資家より収益性への重要性が低くなりますので、1.が目的の投資家から見ると割高だなと思う物件でも2や3の目的が達成されれば目をつぶる場合が有ります。

  

また、全額自己資金や自己資金を多めに入れる投資家さんが多いです。それだけに投資物件の流通には大きな影響があります。

  

  

どこまで裁判が続くか分かりませんが、これが確定判決になった場合には、3.を目的にした不動産投資は確実にやりにくくなると思います。

 

今回の例ですと

 

路線価 3億3000万円
購入額 13億8700万円
不動産鑑定額(国税) 12億7300万円

 

となっており国税は12億7300万円を根拠に税金を徴収すると主張しています。購入額との差額が殆どない価格で鑑定されていますので、「節税」を目的とした不動産投資としては無意味と言っていいレベルの判決が出たわけです。

 

今後、確定判決になるまで注目のニュースです。

 


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