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最適な自己資金額を検討する方法

2022-09-21

不動産投資に利用する自己資金のベストな金額はズバリ、○○円です。というのは難しいです。
 
理由は、
 
▼投資の目標
▼その人の属性
▼リスクの許容範囲
▼金融機関からの要望
 
等の内的要因、外的要因によって大きく左右されるからです。
 
ただ、1つ言えることは、自己資金は、キャッシュフロー等の投資収益に大きな影響を与えるファクターであるということです。
 
今日は、自己資金額を検討するための方法です。

 

 

自己資金額の決定プロセス

 

自己資金額の決定プロセスとしてよくあるパターンは
 
1.できるだけ少なく(できれば0円)
 
2.金融機関に求められた額
 
です。
 
ただ、1.の場合、予定通りに空き室が埋まらない等が発生した際に対応できるか(安全性)。2.の場合、金融機関に求められた額で投資の目標を達成できるか(収益性)
 
が問題になります。
 
このような場合にも、不動産投資指標を利用して検討が可能です。
 
自己資金額を検討するのに便利な指標が
 
1.自己資金回収率(収益性)
2.BE%(安全性)
 
です。

 

 

2つの指標を利用する

 

それでは「自己資金回収率」と「BE%」の利用方法をサンプル物件を利用して確認します。
 
サンプル物件は
不動産投資指標を利用した不動産投資の自己資金決定のためのシミュレーション
 
この物件に年収約1,000万円の方が投資した場合を、不動産投資キャッシュフローシミュレーションと2つの指標を利用して自己資金額を検討していきます。

 

 

キャッシュフローシミュレーション

 

シミュレーション結果は以下です。
 

不動産投資指標を利用した不動産投資の自己資金決定のためのシミュレーション結果
アセットランクシミュレーター収支詳細画面の一部抜粋
※潜在的総収入は1%/年下落で分析
 
1.自己資金0 借入8,800万円
2.自己資金1,200万円 借入7,600万円
3.自己資金2,400万円 借入6,400万円
 
の3種類の不動産投資キャッシュフローシミュレーションです。
 
注目していただきたいのは、赤二重線の「自己資金回収率」と「BE%」です。
 
自己資金回収率は投資の効率を表す指標です。BE%は安全性を表す指標です。
 
1.の自己資金0は、自己資金回収率の計算はできませんので∞で表記しています。使用しなかった自己資金(現金)を他で使用できるので投資効率としては最高です。
 
しかし、BE%を確認すると約85%近くになる年があり、空き室等の変動にとても弱くリスクは高い投資です。
 
2.自己資金1,200万円は、10年で約90%近く自己資金を回収できます。本当は100%超にしたいですが許容できる範囲だと思います。
 
また、BE%は70%以下で運用したいところですが、こちらも許容できる範囲だと思います。
 
3.自己資金2,400万円は、BE%が70%を上回ることなく変動強いです。その一方、自己資金は10年で65%程度しか回収できません。投資効率としてはいまひとつです。

 

 

投資目標に近い自己資金

 

自己資金を決定するプロセスはどうしても「手元にある資金状況」「金融機関からの要望」等でコントロールしにくい部分はあります。
 
しかし、決定した自己資金では、リスクが高すぎないか、逆に過剰に安全性が高く、投資効率を悪くしていないかを確認することは必要です。
 
その際に「自己資金回収率」「BE%」は便利な不動産投資指標です。
 
※アセットランクシミュレーターを利用して自己資金の検討を行う方法を動画でご紹介します

 

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