クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

最低限確認したいキャッシュフローの3項目

「キャッシュフロー」
　
おそらく、多くの人が不動産投資指標の中でも、もっとも重要視する指標だと思います。また、不動産運用で重要な管理項目の1つです。
　
今日は、不動産投資のキャッシュフローについてです。

　

　

キャッシュフローの種類

　

不動産投資のキャッシュフローは大きく2種類あります。
　
▼家賃等収入のキャッシュフロー
　
▼売却のキャッシュフロー
　
この2つとも税引き前と税引き後があります。
　
つまり
　
1.家賃等収入の税引き前キャッシュフロー
2.家賃等収入の税引き後キャッシュフロー
3.売却の税引き前キャッシュフロー
4.売却の税引き後キャッシュフロー
　
の4つに分けられます。
　
それでは、それぞれの特徴を確認します。

　

　

4つのキャッシュフロー

　

4つのキャッシュフローの計算式は
　
1.家賃等収入の税引き前キャッシュフロー　
⇒　家賃等収入　-　維持管理費　-　返済額
　
2.家賃等収入の税引き後キャッシュフロー
⇒　家賃等収入　-　維持管理費　-　返済額　-　所得税等税金
　
3.売却の税引き前キャッシュフロー
⇒　売却価格　-　売却諸費用　-　借入残高
　
4.売却の税引き前キャッシュフロー
⇒　売却価格　-　売却諸費用　-　借入残高　-　所得税等税金
　
税引き前は、不動産の運用又は売却でいくらお金が残るか。税引き後は本当の手取り額になります。
　
それでは、キャッシュフローシミュレーションのサンプルを使って、最低限チェックしたいポイントについて確認します。

　

　

キャッシュフローシミュレーション

　

上が家賃等収入のキャッシュフロー。下が売却のキャッシュフローです。
　

※2031年には売却のキャッシュフローを加算
　

※アセットランクシミュレーター収支詳細画面の一部抜粋
※キャッシュフロー⇒CFと表記
※個人の場合売却と家賃等収入の所得税等税金は個別に課税（国税庁HP）
　
　
まず、家賃等収入のキャッシュフローは1年だけ確認しても意味がありません。時系列で確認することが重要です。
　
時系列で確認したい最低限のポイントは
　
1.税引き後キャッシュフローに赤字の年がないか
　
2.税引き後キャッシュフロー累計で自己資金を回収できるか
　
売却キャッシュフローで確認したい項目は
　
3.借入残高を返済できて、売却キャッシュフローがプラスか
　
この3つの項目は必ず確認が必要です。
　
最低限、この3項目をクリアしないと、不動産の購入が投資として成り立ちません。
　
1.をクリアできない場合、その年は給与等の他の収入から補填が必要になります。
　
2.をクリアできない場合、苦労して運用して投資した自己資金を減らす結果になります。
　
3.をクリアできない場合、売却時に預貯金から充当しなければなりません。最悪、売りたくても売れないという事態が発生します。

　

　

キャッシュフロー分析の重要性

　

時系列のキャッシュフローシミュレーションは、不動産投資シミュレーション中でも、もっとも重要です。
　
また、キャッシュフローのシミュレーションを行う場合は、家賃下落等を考慮して行うのがベストです。
　
ご紹介した内容を参考に、最低限確認したい3項目を確認していただければと思います。
　
※アセットランクシミュレーターを利用して家賃下落等を考慮したキャッシュフローのシミュレーションを行う方法を動画でご紹介します