いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標（FCR編)
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、アセットランクシミュレーターをご利用の
Ｂ様からこんなご質問をいただきました。
「FCR・DCR・BE%など不動産投資に使う
指標の意味がいまいちわかりません。
どのように投資に利用すればいいですか？」
このメールでも何度か説明をしていますが
不動産投資をする上で非常に便利で重要な指標の為
復習の意味を込めて再度説明したいと思います。
FCR・DCR・BE%などの指標は
リスクとリターンを図る指標として
世界共通で使える用語です。
不動産投資を長い年月続けるには
リスクをコントロールしてリターンを得る
必要があります。
この矛盾する項目を数値で確認できる指標が
ご紹介する指標です。
今日はリターン項目である
FCRについて書きます。
■FCR(Free and Clear Return)
ネット収入（年） / 総購入コスト * 100
家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を
引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したもの。
実質収入と実質購入価格で計算されるため
利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標。
・ネット収入とは
収入（年）－ 維持管理費（年）
ローン支払い前の実質手取り収入
・総購入コストとは
物件価格に物件購入時に必要な
税金・手数料などの費用を含めた
物件取得時に支払った実額
利回りには表面利回り・実質利回り
などがあります。
投資物件のチラシなどに記載されている利回りは
ほとんど、表面利回りです。
表面利回りと比較してFCRは、
空室・運営費用・購入時の費用などが考慮されている為
もっとも正確な利回り指標と言えます。
物件の良い・悪いを利回りで比較する場合
FCRを利用して比較するのがもっとも正確に比較できます。
リターン指標として一番最初に確認すべき
指標がFCRと言えます。
また、不動産屋さんや投資家さんと話す時に
FCRと言って話の通じる人は
不動産投資について詳しい人の可能性が高いです。
リターンの世界共通指標FCRは
もっとも正確な利回り指標と覚えてください。
