不動産投資にイールドスプレッドを利用する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今、チューリッヒに来ています。
2回目のチューリッヒなのですが
東京、パリ、サンフランシスコなどの
先進国の都市と比較すると
質素な雰囲気が好きです。
でも、所得は世界トップクラスの街
そのギャップがまた素敵だなと思います。
さて、前回のメールセミナーで
イールドスプレッドをご紹介しました。
メールセミナーバックナンバー
↓
https://assetranksimulator.com/Yieldspread
今日は、他の投資の利回りと
イールドスプレッドの考え方を
利用して比較するのに便利な
指標をご紹介します。
不動産投資が他の投資と比較して
有利に進められているかを確認する
一番簡単な方法は
利回りを比較する方法です。
イールドスプレッドを意識して
考えると以下のような論理になります。
「国債利回りが1%だろ
株式に投資すると4%程度
不動産投資なら6%
今度、不動産投資する場所は
都内の〇〇だから
空室等のリスクも低い
国債との
イールドスプレッドを考えても
不動産投資が一番有利だ
よし、投資しよう。」
このように、最も安全な投資である
国債への投資と株、不動産などの
投資対象を比較して
内在するリスクと天秤に掛けたときに
その利回り差が妥当以上かどうかを
判断するわけです。
この時、上記例のように利回りで
比較してもいいのですが
もう一つ、比較に使う
不動産投資指標があります。
それが、CCR(Cash On Cash Return)
です。
■CCR(Cash On Cash Return)・・・・
▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100
◆説明文
投資した自己資金を手元に残る
現金（キャッシュフロー）で割り
自己資金に対する投資効果を確認する
指標です。
数値が高ければ高いほど自己資金に
対する投資効果が高いです。
この指標を国債利回との比較に
なぜ、使用するかというと
自己資金運用の有効性を
判断できるからです。
不動産投資の魅力の1つが
レバレッジ(借入)を利用できることです。
先ほど書いた、利回の比較では
レバレッジを利用した効果を測定できません。
例えば、表面利回り6%の物件でも
CCRでは10%を超える場合はザラにあります。
投資の目的をよく考えれば、
それは、自己資金を効率よく運用することです。
つまり、レバレッジを利用する目的は
自己資金の運用を効率よく行うことです。
イールドスプレッドを利用する時は
この効果も加味して利用する必要があります。
その際に便利なのがCCRです。
このCCRは世界標準の投資指標ですので
ぜひ、覚えておいてください。
