売却の成功の可否を確認できる指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、安比高原にスキー
に行ってきました。
春節期間中だったこと
中国系資本に変わったこと
もあると思いますが
台湾の方、中国の方が
とても多かったです。
家族連れでお子さんも多く
教育熱心だなと思ったのが
オーストラリア人のコーチが
付いて英語でレッスンを
していたことです。
中国語のコーチもいましたので
おそらく、日頃から英語の
レッスンをしていて
その一環なのかもしれません。
海外でスキーをやって
英語の専用コーチが付いて
自分の子供時代には
考えもしなかったので
少し、羨ましかったです。
さて、先週のメールセミナーで
出口（売却）戦略時に
必ず確認しておきたい
3つの指標について書き
以下の2つをご紹介しました。
１．返済CF<売却CF
２．自己資金回収率（額）
詳細は以下より確認できます。
↓
メールセミナーバックナンバー
2月23日号
今日は、出口（売却）を含めた
本来の利回りが確認できる
IRRです。
大事な指標ですので
このメールセミナーでも
何度も取り上げています。
IRRとは・・
一定期間における投資に
対する収益率です。
利回りが高いほど、
出口戦略を含めた
不動産投資運用が
うまくいったと判断できます。
と言葉で説明しても
分かりにくいと思いますので
以下のエクセル表を使って
説明します。
CF ＝ キャッシュフロー
以上の表で分かるように
本当の手取額である
CFベースで計算していきます。
上の表は毎年の家賃収入
のCF利回は10%で
これを10年間続けて、
投資額と同じ額で
売却できているので、
1年目の利回りと変わらない
IRR(利回)10%となります。
しかし、現実の不動産投資では
こんなことは起こりません。
IRRが優れているのは
「毎年の投資成績（CF）と
売却の投資成績（CF）を
加味した利回りを確認できる」
ことです。
これが投資本来の
利回りになります。
ごく一般に出てくる利回りは
1年分のインカムゲインの
利回りを計算しているもの
ばかりです。
しかし、現実の不動産投資では
毎年家賃収入は違いますし
売却の価格も買った値段で
売れるわけではありません。
そのような状況を加味して
投資期間を通した利回りを
計算しなければ
意味がありません。
その際に使うのがIRRです。
ちなみに
アセットランクシミュレーターでは、
「物件の売却」で売却予定あり
を選択してシミュレーション
できます。
もし、売却価格の勘所が無い
場合
売却予定年度を購入年月の
10～15年後で入力した上で、
購入時の表面利回の
+0.5～1.5%程度を足した数値を
以下の欄に入力して確認して
ください。
IRRの結果がグラフで
以下のように確認できます。
できれば、やっていただきたいのが
時系列入力で、家賃、維持管理費
などの実績値を入力して、
IRRがどうなるかを確認することです。
これをやることで、実績に基づいた
投資全体の収益性を確認できます。
10分あればできるシミュレーション
ですので、ぜひ、チェックして
いただきたいと思います。
