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知識豊富な投資家さんも陥る罠

2018-04-30

先日、浜田さん(仮名)という投資家さんから
不動産投資について、色々とご相談を受けました。

 

空室の悩みや、家賃滞納への対応、銀行金利のことなど
色々なお話をしました。

 

浜田さんは、非常に勉強されている投資家さんで
しっかり、ご自分の考え方も持たれて、知識も豊富でした。

 

しかし、話していると、何か、しっくりこない部分がありました。

 

話をしているうちに、その理由が分かってきます。

 

浜田さんには

 

「出口戦略の発想が一切ない」

 

ということでした。

 

不動産投資で成否を決める要素に

 

1.インカムゲイン(ロス)
2.キャピタルゲイン(ロス)

 

の2つがあります。

多くの投資家さんの傾向として

 

インカムゲイン、

 

賃料収入をしっかり確保すること
だけに目が向き、

 

キャピタルゲイン、

 

物件の価値を維持又は上昇させ、最適なタイミングで
できるだけ高く売る視点が抜けています。

 

賃料収入をしっかり確保することだけに
目を向けてしまった場合の例として

 

例

 

この例の場合、約15年間十分に賃料収入で収益をあげていますが

 

16年後に売却した際に大きく資産価値が下落した為
自己資金を回収できずに投資を終えています。

 

この例の場合は、完全に投資として失敗と言えます。

 

そして、失敗の理由は、「出口戦略」を
真剣に考えていなかったということです。

 

不動産投資は、投資対象が不動産であるがゆえ

 

株などと比較すると流動性の低い(売りにくい)資産です。

それだけに「出口戦略」は物件に投資してから考えるでは遅いです。

 

投資を開始する前に、どのような出口戦略を描いて
投資をしていくのか?

 

シミュレーションも含めて、その視点を持っておく必要があります。

 

 


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