不動産投資のリスクとリターンの関係
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
大塚さんは、AさんとBさん
どちらが正しいことを言っていると思いますか？
Aさん：｢自己資金は多いほど、安全でいい投資だ｣
Bさん：｢自己資金は少ないほど、自己資金を早く
回収できていい投資だ｣
正解は・・
実は、Aさん、Bさんともに正しいことを言っています。
不動産投資で成功するには
AさんとBさんの思考の根底にある
・Aさん → 安全性優先
・Bさん → 収益性優先
この両面を検討する必要があります。
この両面を判断するには最低限
以下の2つの指標については確認が必要です。
・CCR（リターン）
・DCR(リスク)
このメールセミナーでも何度も登場していますが
念のため、以下に説明を記載します。
■CCR
▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100
▼説明文
投資した自己資金を手元に残る現金（キャッシュフロー）
で割り自己資金に対する投資効果を確認する指標です。
数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高いです。
■DCR
▼計算式
ネット収入（年） / 支払額（年）
▼説明文
年間ネット収入を年間の元利返済額（ADS）
で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
CCRとDCRの関係は
・自己資金額が多い＝CCR低くなる・DCR高くなる
・自己資金額が少ない＝DCR低くなる・CCR高くなる
という関係になります。
粗悪な不動産投資の本だと
「不動産投資は自己資金なしだから儲かる」
のような一方的な書き方をしている場合があります。
当然、自己資金0であればリターンは高く（CCRは無限大に）
なります。
しかし、同時にリスクは高まり（DCRは低くなり）ます。
適正なリスクとリターンのバランスは
・ 物件の特性
・ 個人の属性
によって変わります。
私の場合は、リスクの管理から考えて
リターンについてはその後検討するようにしています。
具体的には、
「DCR1.3以上で運営するにはどの位の自己資金が必要で
その時にCCRはどの位になるだろう。」
という順番で考えています。
不動産投資の意思決定をする場合は
リスクとリターンの相反関係を意識して
物件の特性、個人の属性から
自分なりの判断基準を作っていくことが重要です。
