利回りには色々な種類があるのを知っていますか？

2014-03-01 　　　　　　　　　　　　

不動産投資の投資判断をする上で
もっとも一般的な指標は

『利回り』です。

ただ、利回りを使って投資判断する場合
注意が必要です。

そこで、今日は利回りについて書きます。

利回りは大きく分けて

・　表面利回り

・　実質利回り

・　ＦＣＲ(Free and Clear Return)

があります。

▼　表面利回りとは

　『満室時の想定賃料　÷　物件価格』

で計算されます。

不動産屋さんが表記している
利回りは表面利回りが多いです。

▼　実質利回りとは

　『（満室時の想定賃料－維持管理費）　÷　物件価格』

エレベーター費用、共用部分の維持費用などの
経費を家賃収入から引いた利回りです。

▼　ＦＣＲ

　『（満室時の想定賃料－維持管理費）　÷　（物件価格＋購入時経費）』

購入時の経費までを含めて計算される利回りです。

これらの利回りを比較すると

『表面利回り　→　実質利回り　→　ＦＣＲ』の順で

より現実に近い利回りになります。

一般的に不動産屋さんのチラシに記入されている
表面利回りは、もっとも不正確で物件を比較するには
参考程度にしかならないと考えておいた方がいいです。

同じ表面利回りの物件でも、より正確な
実質利回り、ＦＣＲで比較した場合

利回りが『1～3%』違ってしまうことはよくあります。

物件の利回りを比較する場合

実質利回り又はＦＣＲで比較することをお勧めします。

特に、ＦＣＲは購入時の経費も含んだ状態で
利回り比較できるので、できる限りＦＣＲを使って
物件比較すると正確な分析ができます。