クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から5,121人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

出口戦略を現実に即して検討する方法

物件購入時の出口（売却）を見据えたシミュレーションの重要性はよく知られています。

しかし、実際は出口を迎えるのは10年後なのか、20年後なのか分かりせん。また、その際にいくらで売却できるかを判断するのは困難です。

そこで、どのように将来を見据えた出口分析を行うのかについて検討します。

物件購入時の出口戦略

不動産投資を開始した時点で、明確に〇年後に〇〇円で売却すると決めるのは難しいことが多いです。

そんな状況で出口戦略のシミュレーションを行うポイントは

1. 1.出口を迎えるタイミング
2. 2.売却金額

の2つを様々なパターンでシミュレーションすることです。

サンプルのシミュレーションを使って説明していきます。

出口戦略を検討する方法

まず、出口戦略を検討するのに欠かせないのは、

インカゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン（売却収入）を合算して考えることです。不動産投資はこの2つを合算しないと収益性を比較できません。

このことを意識して収益性を比較する際に確認すべきは

1.家賃収入のキャッシュフローの累計と売却収入のキャッシュフローの合計額

税引き後で比較すると本当の手残りに近い比較ができます。

2.IRR

「IRRの利用方法と目標値の決め方」をご参照ください。

この2つを様々なパータンで比較すると、この年だとこんな成績。この金額で売却できるとこのような収益。など複数の視点で確認できます。

期間による出口戦略の違い

まず、出口を迎える年によっての違いを比較します。

この場合のポイントは、売却する価格を固定して比較することです。売却価格を同時に変化させてしまうと期間による収益への影響を比較しにくくなります。

1.税引き後キャッシュフロー累計

税引き後キャッシュフロー累計は、インカゲインとキャピタルゲインの合計で手元に残った金額を表示しています。

例えば、同じ1億円で売却しても2027年は約1,530万円です。2045年は約9,380万円になります。

インカゲインのキャッシュフローの累計が増加したのと、借入残高が減少してキャピタルゲインのキャッシュフローも増加するためです。

2.ATIRR(税引き後のCFで計算したIRR)

この値のもっとも高くなるのは2037年です。金額ベースで考えると出口を迎えるべき年は2045年です。しかし、自己資金をもっとも効率よく運用できるのは2037年だと分かります。

このように比較すると、購入時に出口をいつ迎えるべきかの目算を具体的に検討できます。

今回のシミュレーションは修繕費を考慮に入れていません。実際は修繕計画も考慮して分析すると、出口の年によるキャッシュフローへの影響がより明確になり、現実に即した分析になります。

売却価格による出口戦略の違い

次に、売却価格の違いによる出口への影響を確認します。以下は20年後に出口を迎えた想定のシミュレーションです。

正直、将来の価格がどうなるかは分かりせん。

しかし、購入時より売却価格がマイナスになった場合～プラスになった場合を確認することで、この価格だとこの程度の収益になるという見通しを立て易くなります。

投資開始時に出口戦略を検討する重要性

投資開始時に10年、20年後の出口を意識するのは難しいのも事実です。

しかし、ご紹介したようにある程度の幅を持って様々なパターンのシミュレーションしておくことで、このパターンで出口を迎えたら、この程度の収益だというイメージを掴むことができます。

また、同様のシミュレーションを1年に1度程度行うことでより出口戦略を明確できます。

不動産投資の成功は出口を確定するまで分かりません。物件購入のシミュレーション時の出口分析の参考にしていただければと思います。

（動画）出口戦略を検討する方法

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「出口戦略を検討する方法」を動画でご紹介します

1. 1. 
      不動産の出口戦略の為に知っておきたいルール
   2. 不動産投資の収益目標を検討する方法