クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

不動産投資指標を使って安全性を分析

不動産投資シミュレーションの基本はキャッシュフロー分析です。しかし、それだけでは気づきにくいリスクもあります。
　

　

不動産投資指標を使った分析

　

不動産投資指標はおおまかに4つに区分できます。

1.利回り指標
2.投資効率指標
3.安全性指標
4.キャッシュフロー指標

の4つです。

 

この記事では、様々な不動産投資指標の中から安全性指標のBER（BE％）について確認します。

※その他の不動産投資指標の解説はこちらから

　

　

BERとは

　

不動産投資指標のBERは以下の式で計算されます。

■BER（BE%）計算式
（維持管理費＋返済額）÷満室想定家賃×100

よく聞く言葉で言い換えれば「損益分岐点」の考え方に近い指標です。

 

この指標が便利なのは、計算時（投資開始時等）の家賃・維持管理費・借入返済の値を利用して、将来どの程度の変動まで耐えられるかを推測できる点です。

 

BERはパーセンテージが低ければ低いほど、将来の変動に強い言えます。目安とすべき値は70%以下です。

 

70%を大きく超過し90%以上などの数値の場合は、将来の空き室リスク等の変動に弱く、投資内容の再検討が必要かもしれません。

 

　

BERの数値を改善する方法

　

BERを改善させるには、
　

1.家賃上げる

 

2.維持管理費を下げる

 

3.借入を見直す

 

の3つの方法があります。

 

しかし、1.家賃上げる　2.維持管理費を下げるは、なかなか難しいと思います。この3つの中では借入を見直すのが現実的です。

 

具体的な見直し内容は

 

▼借入額を少なくする（自己資金を増やす）

 

▼借入年数を長くする

 

▼金利を低く借りる

の3つです。

 

以下それぞれを見直した結果です。

 

■借入率によるBERの変化

■借入年数によるBERの変化

■金利によるBERの変化

※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターで分析

借入内容を見直すことで、BERの値は大きく変化します。

　

　

安全性と収益性のバランス

　

BER70%以下を目安に投資をすることで、将来の家賃下落、金利上昇等の変化に強い状態で投資を進めることができます。90%以上の値になった場合は、かなりのリスクを背負って投資を進めなければなりません。

　

しかし、BERを意識するあまり、借入率を小さくしてBERを改善した場合には収益性指標は低下します。
　
例えば、自己資金回収率で、回収率100%までに必要な年数を確認すると、借入率80%＝29年後だったものが、借入率70%＝31年後と2年間遅くなります。

　

このように、安全性と収益性は非対称になる場合があります。ぜひ、キャッシュフロー分析とともに、様々な指標を利用しながらシミュレーションをしていただければと思います。
　　
　

（動画）確認したい3つの不動産投資指標

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用して「BERを含む確認したい3つの不動産投資指標」をシミュレーションする方法を動画でご紹介します
　

　
　

1. 不動産投資指標のLTV (Loan to Value)とは
2. 不動産投資指標を利用して物件価格が割安か確認する方法