物件価格が積算価格より低ければ、本当に割安か？

2014-05-24 　　　　　　　　　　　　

『積算価格より、だいぶ安い価格で物件を買えそうだよ』

積算価格とは・・　
『土地面積　X　平米単価（主に路線価）　
　　　　　　　　＋
建物面積　X　平米建築単価　÷　法定耐用年数　＊　残存年数』　

一言で書けば、物件の“現在”の資産価値を表していると言えます。

では、『積算価格　＞　物件価格』であれば本当に割安なのか？
実は、単純にそうとも言えません。

理由は
・　将来　積算価格が大幅に下落する可能性
・　空室等の増加で収益をあげられない可能性

があるかです。

いくら、積算価格が割安でも、将来、大きく下落する。
キャッシュをもたらしてくれない。

のでは価値がありません。

積算価格は、物件の価値を見極める目安になります。

しかし、積算価格だけで、割安・割高を判断するのは
危険です。

確かに、『積算価格　＞　物件価格』の場合
銀行からの融資は受けやすくなります。

しかし、重要なのは

『将来、積算価格の下落率が低く、しっかり
キャッシュがでる物件を選択する』
ということです。

あくまでも、積算価格は現在の価値を表したもので
将来の価値については考慮されにくい指標です。

『現在、物件価格が積算価格より割安だから』

だけではなく

『将来、キャッシュをしっかり受け取れるから』
という視点も加味して投資する必要があります。