不動産投資 損金と資本的支出の違い
前回
・ 『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』
・ 『客付しやすいように2Kの間取りを
1LDKの間取りに変更しよう』
に使った費用を比較した場合
エアコンの費用は損金として認められるが
間取り変更は資本的支出となり減価償却
する必要があることについてお伝えしました。
今日は、損金と資本的支出の違いによって
キャッシュフロー(CF)に
どう影響するかを考えます。
300万円の修繕費が発生したことを想定して
比較します。
修繕費支払い前CFは
・税引前 ⇒ 4,967,796円
・税引後 ⇒ 3,390,975円
修繕費300万円がすべて損金として
認められるとCFは
・税引前 ⇒ 1,967,796円
・税引後 ⇒ 1,290,975円
ここで気が付くのは、税引後CFは300万円修繕費を
支払ったにも関わらず、210万円しか減少していない点です。
これは、300万円が損金となり
所得が減少し、税金支払額が90万円減った為です。
ところが、300万円が法定耐用年数15年の
資本的支出として考えられた場合のCFは
・税引前 ⇒ 1,967,796円
・税引後 ⇒ 450,975円
となります。
税引後CFも294万円減少しています。
300万円を15年間で減価償却することになり
修繕費を支払った年の損金も、減価償却費の
20万円しか認められない為です。
これだけ比較すると、修繕費を損金として
認めてもらえないと損するように思えます。
修繕費が損金として認められた場合と
資本的支出となった場合に最終的に
どちらが得になるか?
次回メールでお伝えします。
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