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不動産投資　損金と資本的支出の違い

前回

 

・　『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』

 

・　『客付しやすいように２Ｋの間取りを
　　　１ＬＤＫの間取りに変更しよう』

 

に使った費用を比較した場合

 

エアコンの費用は損金として認められるが
間取り変更は資本的支出となり減価償却
する必要があることについてお伝えしました。

 

今日は、損金と資本的支出の違いによって
キャッシュフロー（ＣＦ）に
どう影響するかを考えます。

 

300万円の修繕費が発生したことを想定して
比較します。

 

修繕費支払い前ＣＦは

 

・税引前　⇒　4,967,796円
・税引後　⇒　3,390,975円

 

修繕費300万円がすべて損金として

 

認められるとＣＦは

 

・税引前　⇒　1,967,796円
・税引後　⇒　1,290,975円

 

ここで気が付くのは、税引後ＣＦは300万円修繕費を
支払ったにも関わらず、210万円しか減少していない点です。

 

これは、300万円が損金となり
所得が減少し、税金支払額が90万円減った為です。

 

ところが、300万円が法定耐用年数15年の
資本的支出として考えられた場合のＣＦは

 

・税引前　⇒　1,967,796円
・税引後　⇒　  450,975円

 

となります。

 

税引後ＣＦも294万円減少しています。

 

300万円を15年間で減価償却することになり
修繕費を支払った年の損金も、減価償却費の
20万円しか認められない為です。

 

これだけ比較すると、修繕費を損金として
認めてもらえないと損するように思えます。

 

修繕費が損金として認められた場合と

 

資本的支出となった場合に最終的に
どちらが得になるか?

 

次回メールでお伝えします。

 

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