賃料を上げずに収益を増やす方法

2015-08-08 　　　　　　　　　　　　

日銀の金融緩和もあり
徐々にインフレ傾向になりつつあります。

しかし、家賃は、一般的な
物価上昇より、遅れて上昇を始めます。

まだ、しばらく家賃を上げられない中で、

キャッシュフローを増加する為に
注目するポイントが、運営費です。

■運営費とは

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など

運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎるとキャッシュフローに悪影響
をおよぼします。

なぜなら、キャッシュフローは

キャッシュフロー＝　家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費

だからです。

キャッシュフローをよくする方法は
意外と少ないです。

■家賃を上げる

■金利を下げる

■修繕費を下げる

そして、もうひとつの項目が

■運営費を下げる

です。

では、一般的に、どの程度の
運営費が適正かというと、

東京圏では、固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営費は家賃の17％前後です。
（ＲＣ一棟マンションの場合）

地域にもよりますが、運営費が家賃の25％以上に
なっている場合は、無駄な運営費がかかっている
可能性があるので見直しが必要です。

最後にもう一度、キャッシュフローを増やす為の
方程式をまとめます。

■家賃を　　増加させる↑

■金利を　　低下させる↓

■修繕費を　低下させる↓

■運営費を　低下させる↓

キャッシュフローを増減させる要素は
この4つしかありません。

家賃増加が難しい段階では
運営費をどう管理するかは
注目すべきポイントです。

ぜひ、この機会に運営費がどの程度
キャッシュフローに影響をあたえているか
不動産投資分析をなさってください。