地主さんの不動産投資の本当の利回り

2017-05-13 　　　　　　　　　　　　

おはようございます。

アセットランク.Com
大塚　博之です。

やはり、土地をお持ちの方の
投資は有利だなと感じました。

地主さんが4,000万円のアパートを
建築した場合のシミュレーションです。

【投資内容とシミュレーション】

なんと、表面利回り｢12.96%｣を
たたき出しています。

キャッシュフローも
税引後で200万円近くあります。

4,000万円の投資で
毎年、200万円近くお金が手元に
残ることになります。

｢素晴らしい投資｣です。

ただ、このシミュレーションは
まやかしが含まれています。

そのまやかしとは

『土地の価格が含まれていない』
ということです。

地主さんの場合、もともと、そこに土地があるので
土地にも価値があることを忘れがちです。

しかし、冷静に考えると

その土地を売却すれば、数千万円単位で
売却益を得られる可能性のある資産です。

その価値ある土地を使って
不動産投資が成り立っていることになります。

つまり、収益計算(利回り）を考える際には
土地の価値も考えた上で収益計算をする必要があります。

例えば、今回のサンプル物件だと

土地の価値を入れた
表面利回りは半減します。

収益比較をする際には

この利回りと、土地＋建物で買った
物件の利回りとを比較する必要があります。

もともと、あった土地に

投資物件を建築する場合には

『土地の価値も加えた利回り』
を考えることを忘れてはいけません。