妥当な自己資金額を見極める為の方法
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
本年、最後のメールセミナーと
なります。
1年間ありがとうございました。
今年は、予測通り、かぼちゃ等の
事件の影響で、銀行の融資姿勢が
厳しくなり、買いたくても
買いずらい状況が続きました。
逆に、明らかに割高だった
物件の価格が下がり始めた
1年と言えます。
特にRCの1棟物の価格が1番下落
しています。そん中、上手に投資を
されたお客様もいらっしゃいました。
いずれにしろ、3，4年続いた
投資環境が変化した年だったな
というのが感想です。
さて、物件購入時の意思決定の中
でも重要な意思決定の1つが
「自己資金額をどの程度にするか」
です。
最近の融資傾向からすると
物件価格の30%程度は入れないと
銀行が融資をしてくれない場合が
多いようです。
本日のメールセミナーでは
前回のメールセミナー（12月7日）
に続て自己資金が投資に与える
影響について考えます。
前回のメールセミナーでは
収益面の影響について
シミュレーションを交えて
考えました。
今日は収益面と並んで
リスクコントロールとして
絶対必要な安全性の視点から
シミュレーションをします。
前回のメールセミナーで使用した
サンプル物件でシミュレーション
をします。
この物件の自己資金額を変化させ
ながら安全性にどの程度影響が
あるか比較します。
安全性の比較に使う指標は
・BE%
です。
■BE%・・
(維持管理費合計 + 支払額)
/ 潜在的総収入（年） * 100
損益分岐点のパーセンテージを
求めることにより投資の安全性が
確認できます。
数値が低いほど安全性が高いです。
シミュレーション結果を確認すると
左側に安全性、右側に収益性の
指標を記載しています。
BE%を確認すると自己資金割合
10%でも最低線の安全性を確保
する為に必要な70%を切っています。
今回のサンプルの場合は
安全性という点では
自己資金10%でも
GOサイン出せるレベルです。
このような形で収益性と
安全性を比較して
どの程度の自己資金が
1番バランスが良いか考えます。
上記シミュレーションでは
家賃額を一定としていますが
本来は以下のように
当初10年程度は年1％程度
下落させたシミュレーションで
比較すると良いです。
【自己資金10%】
1%づつ下落しても10年程度は
BE%は70%を超過しませんので
ある程度収益性に目を向けて
投資しても問題ない物件だと
考えられます。
このように自己資金の意思決定
だけではなく、
不動産投資の意思決定をされる
場合は条件を変化させながら
シミュレーション
することをお勧めします。
アセットランクシミュレーターで
このような比較が3分程度で
可能ですのでお試しください。
来年も、お役に立てる情報を
提供できればと考えております。
来年も引続き
よろしくお願いいたします。
良いお年をお迎えください。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
