クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

J-REITと不動産投資（現物）どちらが得か

　不動産投資と考えると

　直ぐに現物の投資を考えます。

　

　しかし、気軽に投資できる

　J-REITに投資するのも

　立派な不動産投資です。

　　

　

　日経新聞にこんな記事が

　ありました。

　

　

　・・日経新聞引用・・

　

　REIT、19年の分配金4%増

　賃料上昇や物件売却で 

　

　不動産投資信託（REIT）で、

　株式の配当に相当する

　分配金の伸びが続く。

　

　2019年は18年に比べ4%増の

　2644億円になる見通し。

　増加は8年連続だ。

　

　・・引用終わり・・

　

　　

　分配金は順調に伸びている

　ようです。

　　

　ただ、分配金が増加したから

　といって、利回りが増加する

　わけではありません。

　　

　

　以下のグラフは

　J-REITの平均利回り推移の

　グラフです。

　　

　　

　

　出所）三井住友トラスト基礎研究所

　　　

　　

　記事のように分配金は

　毎年、上がっていますが

　　

　１単元の購入価格も上がって

　いますので利回りは低下傾向です。

　　

　現状は3.7%程度でしょうか。

　　

　　

　さて、では、

　「J-REITと不動産投資

　　どちらが得か」

　を考えてみます

　　

　

　基本的には不動産投資（現物）

　の方が得（利回りが高い）

　でなければおかしいです。

　

　理由は、現物の不動産投資の方が

　一般的にリスクが高く

　手間が掛かるからです。

　

　　

　下に、J-REITへの投資と

　現物に投資した場合の

　比較表を記載しました。

　　

　　

項目	現物投資	J-REIT
流動性	低い	高い
空室 リスク	高い	低い
運営の手間	多い	ない

　

　

　現物投資の方が

　面倒くさい投資になります。

　

　その手間の分は多めに

　キャッシュフロー（CF）を

　手に入れなければ意味が

　ありません

　

　

　稀に、CF/自己資金の利回りが

　J-REITを切って

　運営されている

　投資家さんもいますが

　

　目的が明確に資産防衛など

　である場合以外はNGです。

　

　

　さて、上のグラフの

　利回り推移は税引前の物

　ですが実際の手取りである

　税引後CFではどうでしょうか。

　

　

　J-REITへ投資する人の

　税率は基本的に所得に関係なく

　一律「20.315%」です。

　

　

　下の表は、税金を

　考慮したグラフです。

　

　

　

　　出所）三井住友トラスト基礎研究所

　

　

　利回りが3%切る位まで

　下がります。

　　

　ただ、税引後になると

　もしかすると

　

　現物の場合

　その他の所得が高い場合に

　所得税が累進課税になる為

　　

　現物とJ-REITとの利回りが

　逆転する方も現れるかも

　しれません。

　　

　　

　現物に投資するか検討する際にも

　不動産投資シミュレーションを

　した後に

　　

　J-REITの利回りと

　比較した場合に

　　

　どの程度プレミアム

　（利回りが高いか）が

　付いているのか

　確認するといいと思います。

　　

　実は、気軽にできる

　J-REITの方が良かった

　ということになったら

　目も当てられません。

　　　

　　　

　不動産投資の収益性を

　考える際に目安になる

　利回りですので

　覚えておくと便利です。