その物件が割安か調べる方法

2014-08-02 　　　　　　　　　　　　

投資ソフト開発センター
大塚　博之です。

今日は、投資物件が割安かどうかを
調べる方法について書きます。

投資物件が割安か調べる方法を大きくわけると

◆　収益還元法

◆　積算価格法

の2種類が一般的です。

収益還元法は・・

将来、受け取ることができるであろう
キャッシュフローから物件の価値を割り出す方法

積算価格法は・・

現在（正確に表現すると過去の実績）
の土地、建物価格から計算する方法

10年以上前の主流は『積算価格法』でした。

しかし、現在、主流になっているのは
『収益還元法』です。

その理由を考えると

未来を予測して価格を決めることが
求められるようになったからです。

積算価格は、あくまでも
『現在（過去の実績）』の価格です。

つまり、将来、どうなるかは
ほぼ、考慮されていません。

バブル前までは、現在の価格が将来、
下落することを考えないでよかった為
積算価格が割安ならば買いと言えました。

しかし、今のように土地価格が下落していく
状況では、将来のことが織り込まれていない
積算価格が割安だから買いとは言えません。

その点、収益還元法は将来どのくらいキャッシュフローを
得られそうか、から価格を計算します。

家賃下落、空室率増加など
将来の変化をある程度織り込んで価格を検討できます。

積算価格は参考程度で考え、収益還元法を中心に
物件価格が割安かどうかを判断するのがよい方法だと言えます。