ワンルームマンション投資は本当に手軽か？
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
手軽さから、最初の不動産投資は
「ワンルーム（１Ｒ）マンション」
という方も多いと思います。
1Ｒへの投資方法を大きく種別すると
■ 新築１Ｒに
・ 全額自己資金で投資
・ 借入（レバレッジ）して投資
■ 中古１Ｒに
・ 全額自己資金で投資
・ 借入（レバレッジ）して投資
の4つの選択肢が考えられます。
今日は、この4つの投資の長所、短所
を考えます。
１Ｒ投資の中でも
もっとも手軽な不動産投資が
新築への投資です。
新聞広告を見て、電話すれば
すぐに売ってくれます。
しかし、投資としては
▼ 自己資金で投資 ⇒ REITと同等程度の低年利
▼ レバレッジでの投資⇒ 毎年続く赤字キャッシュフロー
と、まったく投資になりません。
次に、中古１Rマンションの投資を考えると
▼ 自己資金で投資 ⇒ REIT+2～3%程度の年利
▼ レバレッジでの投資⇒ 投資効率は上がるが、再投資をしにくくなる可能性大
自己資金のみで投資した場合
極端に高い利回りは望めませんが
・ インフレ時に資産保全できる
・ 場所等 分散投資しやすい
・ 金利上昇の心配をしなくていい
などメリットも十分にあります。
レバレッジで投資した場合
土地持ち分が少なく、売却対象も投資家に限られる
１Rマンションは銀行にとって、担保価値がありません。
その、担保価値を持たない物件に
貸出をするのは
「本人の将来の収入を担保に貸している」
ということです。
将来、その人が稼げるであろう給与所得など
を担保に貸出をしています。
つまり、自分自身の与信がなくなった時点で
借入できなくなり、次の投資ができなくなる
可能性が高くなります。
また、BE% ＝（維持管理費＋借入支払）/収入
が高くなり、金利上昇時に、脆弱である
ことも気になります。
ここからは、私なりの意見ですが
１Ｒマンションに投資するならば
『中古１Rに自己資金で投資』する
のがリスクとリターンのバランスから
いいと考えています。
１Ｒマンション投資に否定的な意見が多いですが
しっかりシミュレーションをして
投資の仕方を工夫すれば良い投資になる
可能性があります。
