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ワンルームマンション投資は本当に手軽か？

おはようございます。

 
アセットランク.Com
大塚　博之です。

 

手軽さから、最初の不動産投資は

 
「ワンルーム（１Ｒ）マンション」
という方も多いと思います。
 
1Ｒへの投資方法を大きく種別すると

 

■　新築１Ｒに

 
・　全額自己資金で投資
・　借入（レバレッジ）して投資

■　中古１Ｒに

 
・　全額自己資金で投資
・　借入（レバレッジ）して投資

 

の4つの選択肢が考えられます。

 
今日は、この4つの投資の長所、短所
を考えます。
 
１Ｒ投資の中でも

 
もっとも手軽な不動産投資が
新築への投資です。

 
新聞広告を見て、電話すれば
すぐに売ってくれます。

 

しかし、投資としては

 
▼　自己資金で投資　　⇒　　REITと同等程度の低年利

 
▼　レバレッジでの投資⇒　　毎年続く赤字キャッシュフロー

 

と、まったく投資になりません。
 
次に、中古１Rマンションの投資を考えると

 
▼　自己資金で投資　　⇒　　REIT+2～3%程度の年利

 

 
▼　レバレッジでの投資⇒　　投資効率は上がるが、再投資をしにくくなる可能性大
 
自己資金のみで投資した場合
極端に高い利回りは望めませんが

 

・　インフレ時に資産保全できる

 
・　場所等　分散投資しやすい

 
・　金利上昇の心配をしなくていい

 
などメリットも十分にあります。
 
レバレッジで投資した場合

 
土地持ち分が少なく、売却対象も投資家に限られる
１Rマンションは銀行にとって、担保価値がありません。

 
その、担保価値を持たない物件に

 
貸出をするのは

 
「本人の将来の収入を担保に貸している」
ということです。

 

将来、その人が稼げるであろう給与所得など
を担保に貸出をしています。

 
つまり、自分自身の与信がなくなった時点で
借入できなくなり、次の投資ができなくなる
可能性が高くなります。

 

また、BE%　＝（維持管理費＋借入支払）/収入

 
が高くなり、金利上昇時に、脆弱である
ことも気になります。

 

ここからは、私なりの意見ですが
１Ｒマンションに投資するならば

 
『中古１Rに自己資金で投資』する

 
のがリスクとリターンのバランスから
いいと考えています。
 
１Ｒマンション投資に否定的な意見が多いですが
しっかりシミュレーションをして

 
投資の仕方を工夫すれば良い投資になる
可能性があります。