売却価格が妥当か知る方法（収益還元法編）
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資で成功するには
『安い値段で物件を購入すること』
と同じくらい
『高い値段で物件を売却すること』
が重要です。
ただ、いくらなら売れるのかを
知るのはなかなか難しいです。
では、どうやったら知ることができるのか？
大きく2つの方法があります。
▼ 収益還元法で計算する
▼ 積算価格法で計算する
今日は、収益還元法で計算する
方法について例を使ってお伝えします。
山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、
2003年1月 横浜市旭区に
ＲＣ 築12年の物件を
1億2千万円で購入しました。
この物件の購入時、
年間家賃収入 1080万円 満室
表面利回りは9%でした。
それから、13年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。
しかし、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。
この時点で、物件は老朽化もあり
満室時家賃収入 920万円
空室率も22％に達していました。
山下さんは、
「いくらだったらすぐに売却できるだろう」
と悩みました。
この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入、景気回復により
8.5%となっていました。
山下さんが売却価格を考える際に
重要なのは
1つだけのシミュレーションを
検討するのではなく
『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
3種類考えることです。
これを収益還元法で考えると
▼よい場合
6.5%など8.5%の平均利回りよりも
低い表面利回りで計算する
920万円 × 78%（運営率）÷ 6.5％
＝11,040万円で売却可能
▼普通の場合
8.5%の平均利回りで考える
920万円 × 78%（運営率） ÷ 8.5%
＝8,442万円で売却可能
▼悪い場合
10.5%など8.5の平均利回りよりも、
高い表面利回りで計算する
920万円 × 78%（運営率） ÷10.5%
＝6,834万円で売却可能
今回は、差が分かりやすいように
2%の差をつけて計算しましたが
通常1%程度の差で計算するといいです。
『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３つを想定して、それぞれのIRR，税引き後ＣＦなど
投資効率を確認します。
家賃収入で割り戻す方法は、
売却を検討している物件と似た物件の平均利回りを
インターネット上で10件程度調べるだけで
売却価格を想定できる便利な方法です。
売却価格を検討する場合には
まず、上の方法を試してみてください。
次回（4月14日）は、収益還元法で
計算された価格と比較して、
より、現実に見合った売却価格を
導き出すために使用する
積算価格法による計算について
お届けします。
