不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産でFIREを考えた時に忘れてはいけない視点

2021-08-07

最近、不動産でFIRE*を目指すといった記事が目立ちます。

 

これ系の記事を読むと、月収100万円とか年収2,000万円とかインカムゲインに関する記述がほとんどです。出口(売却)までこんな風に考えて、計画を立てているという記事はあまりありません。
 
不動産投資は、家賃収入(インカムゲイン)だけでは成功しません。必ず、売却益(キャピタルゲイン)とセットで考える必要があります。つい、今、手元に入る収入に気を取られがちですが、売却戦略を検討しておくことは非常に重要です。
 
そこで、今日は、売却シミュレーションをする際に、確認すべきポイントを2つに絞ってご紹介します。

 

*FIRE=早期リタイアのこと

 

2つのポイント

 

売却シミュレーションで、最低、確認が必要なポイントは以下の2つです
 
1.売却時に借入が返済できるか
 
2.期間中の合計税引き後キャッシュフローで予定した自己資金回収率を超えるか
 
の2点です。
 
では、なぜ、最低、この2つの確認が必要なのでしょうか。

 

安全性と収益性

 

不動産シミュレーションをする際に、重要なのは安全性と収益性の両方をしっかり確認することです。これは、売却シミュレーションでも同じです。
 
最低限確認したいポイントとして挙げた
 
1.売却時に借入が返済できるか
 
2.期間中の合計税引き後キャッシュフローで予定した自己資金回収率を超えるか
 
1.は、借入を返せなくては、売却も困難になりますので、安全性確認の意味合い
 
2.は、投資しても自分の資産を、運用できないと意味がないので、収益性確認の意味合い
 
で行う必要があります。
 
では、具体的な例を確認します。

 

成功例と失敗例

 

成功例と失敗例の2つを挙げました。
 
価格1億円の物件です。

 

不動産投資 売却の成功例と失敗例
成功例
年数 2021 2022 2029 2030 売却価格 88,888,879
潜在的総収入(年) 7,999,992 7,999,992 7,999,992 7,999,992 譲渡費用 3,555,555
維持管理費(年) 1,199,999 1,199,999 1,199,999 1,199,999 借入金残高 65,757,762
ネット収入(年) 6,799,993 6,799,993 6,799,993 6,799,993 売却キャッシュフロー 19,575,562
支払額(年) 3,991,884 3,991,884 3,991,884 3,991,884 取得費用 105,000,000
キャッシュフロー 2,808,109 2,808,109 2,808,109 22,383,671 減価償却費累計 15,120,000
所得税等税金 0 956,464 1,069,114 1,086,734 売却価格 88,888,879
税引き後キャッシュフロー 2,808,109 1,851,645 1,738,995 21,296,937 売却課税所得 -4,546,676
税引き後キャッシュフロー累計 2,808,109 4,659,754 17,180,982 38,477,919 売却税額 0
自己資金回収率 14.04% 23.30% 85.90% 192.39% 売却税引きキャッシュフロー 19,575,562
失敗例
年数 2021 2022 2029 2030 売却価格 60,000,000
潜在的総収入(年) 7,999,992 7,999,992 7,999,992 7,999,992 譲渡費用 2,400,000
維持管理費(年) 1199999 1,199,999 1,199,999 1,199,999 借入金残高 65,757,762
ネット収入(年) 6,799,993 6,799,993 6,799,993 6,799,993 売却キャッシュフロー -8,157,762
支払額(年) 3991884 3,991,884 3,991,884 3,991,884 取得費用 105,000,000
キャッシュフロー 2,808,109 2,808,109 2,808,109 -5,349,653 減価償却費累計 15,120,000
所得税等税金 0 956,464 1,069,114 1,086,734 売却価格 60,000,000
税引き後キャッシュフロー 2,808,109 1,851,645 1,738,995 -6,436,387 売却課税所得 -32,280,000
税引き後キャッシュフロー累計 2,808,109 4,659,754 17,180,982 10,744,595 売却税額 0
自己資金回収率 14.04% 23.30% 85.90% 53.72% 売却税引きキャッシュフロー -8,157,762

※アセットランクシミュレーターを利用してシミュレーション
 
成功例(上):約8,800万円で売却
 
自己資金回収率は、192.39% と約2倍。借入を返済しても、1,957万円が残ります。
 
それに対して、
失敗例(下):約6,000万円で売却
 
自己資金回収率は、53.72% 自己資金の半分を失っています。また、借入を返済しようとしても、815万円足りません。
 
下の例は、
 
「不動産投資なんてしなきゃよかった」
 
と叫んでしまうパターンです。その時には遅いのですが。

 

インカムだけでは成功できない

 

不動産への投資は、インカムゲインだけでは成功できません。上の例を見ても分かるように、インカムゲインが毎年黒字でも、キャピタルロスが発生すれば、一発で吹き飛びます。
 
不動産シミュレーションをする場合、インカムのシミュレーションとキャピタルのシミュレーションはセットです。
 
今日のメールセミナーが、売却シミュレーションを確認するご参考になればと思います。
 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、売却シミュレーションをする方法を紹介しています。


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