不動産投資の収益率に大きな影響を与える修繕費
・ 『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』
・ 『客付しやすいように２Ｋの間取りを
１ＬＤＫの間取りに変更しよう』
この2つ同じように修繕費がかかります。
ただ、どちらかは、費用(損金）として認められ
どちらかは費用(損金）として認められません。
さて、どちらが費用（損金）として認められるでしょうか？
これは、感覚的にすぐわかると思います。
『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』は費用(損金）として認められ
『客付しやすいように２Ｋの間取りを１ＬＤＫの間取りに変更しよう』
は認められません。
費用（損金）に認められない『客付しやすいように２Ｋの
間取りを１ＬＤＫの間取りに変更しよう』は
資本的支出として減価償却する必要があります。
費用と資本的支出の判断基準は
以下引用 国税庁
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm
No.1379 修繕費とならないものの判定
[平成24年4月1日現在法令等]
貸付けや事業の用に供している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、
通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。
しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする
部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します
（詳細はコード2107を参照してください）。
このような修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。
したがって、次のような支出は原則として資本的支出になります。
(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
(2) 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
(3) 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの
金額を超える部分の金額
なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、
その年分の必要経費に算入することができます。
(1) おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、
改良などの金額が20万円未満のとき。
(2) 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき。
引用終わり
この説明をざくっとまとめると
『20万円以上の費用がかかる大きな改造は
資本的支出になる可能性が高い』
と言えます。
費用（損金）に認められなければ
修繕費分も税金を支払わなくてはいけません。
キャッシュは、修繕した瞬間に支払のに
税金の支払い額は変わらない。
その為、キャッシュフローがマイナスになる
可能性が高まります。
費用（損金）なのか、資本的支出なのかは
不動産投資の収益率に大きな影響を与えます。
次回は、資本的支出に該当する修繕を行った場合の
収益シミュレーションの方法をお伝えします。
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キャッシュフロー分析だけでは不十分な理由 
