不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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不動産投資の本当の利回りとは

2014-11-22

今日は、大家さん、不動産投資家ならば
当たり前のように使う利回りについて考えます。

 

利回りと言われると思い浮かぶのが

 

・ 表面利回り

 

・ 実質利回り

 

・ FCR

 

などだと思います。

 

ただ、この3つとも大きな弱点があります。

 

その弱点とは

 

『時間による変化について考慮されていない』
ということです。

 

不動産投資は1日、2日で終わるものではなく
10年、20年という単位で投資します。

 

10年、20年の間に、家賃や維持費用などは
大きく変動します。

 

表面利回り・実質利回り・FCRは
計算した時点での利回りしかわかりません。

 

『時間について考慮されていない』
とはこのような意味です。

 

そこで、必要になる指標がIRRです。

 

IRRとは・・・

 

内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。

 

例を使って説明します。

 

・ 1,000万円を投資
(1,000万円は元本割れしないと仮定)
・ 1年に100万円の収入

 

この場合、利回りは10%となります。

 

10年間 100万円の収入が
変わらなければ、IRRも10%になります。

 

しかし、現実には2年目は90万円、3年目85万円
と毎年収入は一定ではありません。

 

このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する時にIRRは便利です。

 

IRRはエクセルを使って計算できます。

 

計算方法はこちら
     ↓
20121230141710680

 

IRRを利用することで
時間による変化を織り込んだ
利回り計算が可能です。

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