不動産投資の本当の利回りとは

2014-11-22

今日は、大家さん、不動産投資家ならば
当たり前のように使う利回りについて考えます。

利回りと言われると思い浮かぶのが

・　表面利回り

・　実質利回り

・　ＦＣＲ

などだと思います。

ただ、この3つとも大きな弱点があります。

その弱点とは

『時間による変化について考慮されていない』
ということです。

不動産投資は1日、2日で終わるものではなく
10年、20年という単位で投資します。

10年、20年の間に、家賃や維持費用などは
大きく変動します。

表面利回り・実質利回り・ＦＣＲは
計算した時点での利回りしかわかりません。

『時間について考慮されていない』
とはこのような意味です。

そこで、必要になる指標がＩＲＲです。

ＩＲＲとは・・・

内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。

例を使って説明します。

・　1,000万円を投資
（1,000万円は元本割れしないと仮定）
・　1年に100万円の収入

この場合、利回りは10%となります。

10年間　100万円の収入が
変わらなければ、ＩＲＲも10%になります。

しかし、現実には2年目は90万円、3年目85万円
と毎年収入は一定ではありません。

このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する時にＩＲＲは便利です。

ＩＲＲはエクセルを使って計算できます。

計算方法はこちら
　　　　　↓

ＩＲＲを利用することで
時間による変化を織り込んだ
利回り計算が可能です。