不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

大家さん・投資家を支援する為のクラウド型不動産投資シミュレーションソフトを無料で利用可能。利回、キャッシュフロー、IRR等で判断が可能です

不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」 > メルマガ・ブログの人気記事 > 不動産投資へ金利上昇が及ぼす2つ影響

不動産投資へ金利上昇が及ぼす2つ影響

2022-12-26

2022年12月20日に日銀はYCC(イールドカーブ・コントロール)運用の見直しを発表しました。
 
長期金利変動幅を「±0.25⇒±0.5%」に変更しました。
 
政策金利は-0.1%で変更していませんので、アメリカのような利上げではありません。
 
しかし、長期金利に影響を与える点と利上げを進める1歩目では、ということで為替(円高)・株(下落)もかなり反応しました。
 
実際、10年債は一時的に0.25%程度上昇しました(12/2316:30時点10年債金利は0.382%)。
 
当然、金利上昇は不動産投資にも大きな影響があります。

 

 

不動産投資と金利

 

金利上昇は、基本的に不動産投資へマイナスの影響しかありません。
 
今回の日銀の政策変更で直接的に影響を受けるのは固定金利です。
 
金利上昇の影響は大きく分けると
 
1.利息支払増加でキャッシュフロー減少
 
2.表面利回り上昇で物件価格下落
 
の2つです。
 

 

1つめの影響

 

1つめの影響は、想像しやすい影響だと思います。
 
借入金利上昇で利息支払増加、キャッシュフローが減少することです。
 
不動産投資シミュレーションで影響を確認します。
 
今回の政策変更で影響を受けるのは主に固定金利です。10年固定で物件購入したことを想定してシミュレーションします。
 
サンプル物件は新築・1億円・表面利回り7%です。
 

不動産投資シミュレーション結果_借入金利によるキャッシュフローへの影響
※不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーター収支詳細機能の結果を一部抜粋
 
●2.25% ●2.5% ●2.75% 3種類のキャッシュフローシミュレーションです。
 
税引き後キャッシュフローを金利2.25%と比較すると
 
▼2.5%(+0.25%)
 
年間 約10万円
10年間累計 約110万円
 
▼2.75%(+0.5%)
 
年間 約20万円
10年間累計 約220万円
 
と本当の手取りである税引き後キャッシュフローは大きく減少します。

 

 

2つめの影響

 

2つめの影響は物件価格下落です。
 
金利上昇でキャッシュフロー減少
   ⇩
減少分を補うためにより高い利回り必要
   ⇩
物件価格下落
 
という流れで物件価格は下落します。
 
サンプル物件の10年間の税引き後キャッシュフロー累計減少分を補うには
 
▼+0.25%
 
物件価格 約9,700万円
表面利回り 約7.22%
 
▼+0.5%
 
物件価格 約9,420万円
表面利回り 約7.43%
 
になる必要があります。
 
このように、購入時より資産価値が下落することで、出口戦略(売却)に影響を与えます。
 
以下のシミュレーションは出口(売却)までの影響を考慮した結果です。
 
不動産投資シミュレーション出口(売却)含めた結果_借入金利によるキャッシュフローへの影響
※不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーター収支詳細機能の結果を一部抜粋
 

▼+0.25%⇒約410万円手取り減少
 
▼+0.5%⇒約820万円手取り減少
 
と資産運用に大きく影響を与えるのが分かります。

 

 

金利上昇の影響は大きい

 

不動産投資には、空室・家賃下落等、様々なリスクが存在します。その中でも金利上昇リスクは、自分でコントロール困難という点で一番のリスクといえます。
 
徐々に金利上昇リスクの足音が聞こえてきたこのタイミングで、金利上昇の影響をシミュレーションするきっかけにしていただければと思います。
 
※アセットランクシミュレーターを利用した金利変動シミュレーションの具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています

 

関連記事
  1. 金利が上昇しても問題ないか確認する方法
  2. 金利上昇が出口戦略に与える影響

不動産投資ツール「アセットランクシミュレーター」の無料IDを取得する

TOPへ