不動産投資へ金利上昇が及ぼす2つ影響
2022年12月20日に日銀はYCC（イールドカーブ・コントロール）運用の見直しを発表しました。
長期金利変動幅を「±0.25⇒±0.5%」に変更しました。
政策金利は-0.1%で変更していませんので、アメリカのような利上げではありません。
しかし、長期金利に影響を与える点と利上げを進める1歩目では、ということで為替（円高）・株（下落）もかなり反応しました。
実際、10年債は一時的に0.25%程度上昇しました（12/2316:30時点10年債金利は0.382%）。
当然、金利上昇は不動産投資にも大きな影響があります。
不動産投資と金利
金利上昇は、基本的に不動産投資へマイナスの影響しかありません。
今回の日銀の政策変更で直接的に影響を受けるのは固定金利です。
金利上昇の影響は大きく分けると
1.利息支払増加でキャッシュフロー減少
2.表面利回り上昇で物件価格下落
の2つです。
1つめの影響
1つめの影響は、想像しやすい影響だと思います。
借入金利上昇で利息支払増加、キャッシュフローが減少することです。
不動産投資シミュレーションで影響を確認します。
今回の政策変更で影響を受けるのは主に固定金利です。10年固定で物件購入したことを想定してシミュレーションします。
サンプル物件は新築・1億円・表面利回り7%です。
※不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーター収支詳細機能の結果を一部抜粋
●2.25% ●2.5% ●2.75% 3種類のキャッシュフローシミュレーションです。
税引き後キャッシュフローを金利2.25%と比較すると
▼2.5%（+0.25%）
年間 約10万円
10年間累計 約110万円
▼2.75%（+0.5%）
年間 約20万円
10年間累計 約220万円
と本当の手取りである税引き後キャッシュフローは大きく減少します。
2つめの影響
2つめの影響は物件価格下落です。
金利上昇でキャッシュフロー減少
⇩
減少分を補うためにより高い利回り必要
⇩
物件価格下落
という流れで物件価格は下落します。
サンプル物件の10年間の税引き後キャッシュフロー累計減少分を補うには
▼+0.25%
物件価格 約9,700万円
表面利回り 約7.22%
▼+0.5%
物件価格 約9,420万円
表面利回り 約7.43%
になる必要があります。
このように、購入時より資産価値が下落することで、出口戦略（売却）に影響を与えます。
以下のシミュレーションは出口（売却）までの影響を考慮した結果です。
※不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーター収支詳細機能の結果を一部抜粋
▼+0.25%⇒約410万円手取り減少
▼+0.5%⇒約820万円手取り減少
と資産運用に大きく影響を与えるのが分かります。
金利上昇の影響は大きい
不動産投資には、空室・家賃下落等、様々なリスクが存在します。その中でも金利上昇リスクは、自分でコントロール困難という点で一番のリスクといえます。
徐々に金利上昇リスクの足音が聞こえてきたこのタイミングで、金利上昇の影響をシミュレーションするきっかけにしていただければと思います。
※アセットランクシミュレーターを利用した金利変動シミュレーションの具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています
